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多地房价下跌,西安房价稳中渐长

发布时间:2020/11/30

多地房价下跌,西安房价稳中渐长,LPR犹豫期将近 利率走势下行仍是趋势;【海创商业地产一周市场快报11.24—11.30】

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商业地产市场快报
1、多地房价下跌,西安房价稳中渐长
2、全国性新规——促销不得先提价再折价
3、LPR"被动转换者"犹豫期将近 利率走势下行仍是趋势
4、西安地铁15号线一期进展!三期建设年内全开工
5、高新有轨电车试验线车站外立面方案曝光 试运营将近

一、多地房价下跌,西安房价稳中渐长
近日,国家统计局对外公布了2020年10月全国70个大中城市新建商品住宅销售价格指数。其中西安市新建商品住宅销售价格指数环比上涨0.5%(环比是指相较于上个月),同比增长7.6%(同比是指相较于去年同期),还值得大家注意的是,以2015年定基基准,西安市以180.1的增长指数位列全国70个大中城市第一位。
今年1-10月房地产行业里,地产开发投资规模达到了116556亿元,稳居投资增速榜“状元”位。商品房的销售额也是再创新高,增长幅度就达到了5.8%,可见房地产行业的发展还是极具稳定性的。以目前的形式来看,到今年年末为止,房地产销售总额想要超过去年的17万亿可以说是轻而易举的事情。十月是全国商品房销售面积数据最好的一个月,达到了16221万㎡,这个金九银十不仅仅反映了今年房地产行业回暖的事情,还进一步有力的刺激了楼市购买力扩展

西安楼市2020年11月第四周数据出炉,其中:
(1)西安楼市二手房挂牌价从12310元变为12338元,本周上涨28元,持续上涨。
(2)西安楼市近三周在售二手房数量95832套,96186套,95663套,上下震荡。

根据统计局公布的2020年10月份70大中城市二手住宅价格销售指数显示,西安市二手房价格环比增长0.3%,同比增长1.2%,依然呈现双增长。

在十月新房的销售面积来看,以90㎡和144㎡作为两个分界点,90㎡以下房源依旧火爆,而且三个面积区间的同比涨幅全部下降,这在一定程度上反映出来了市场供货结构的改变,所以短期内西安房价的走势依旧是以稳定为主,近期的市场供货也将以推出高性价比房源,短期内房价大幅下降是不太现实的。
西安房价的未来走向
近年来西安市房屋竣工面积的减少以及西安市刚刚(10月份)发布的西安市现代产业布局规划就能看出:未来5年,西安市在深化电子信息制造、汽车、航空航天、高端装备制造、新材料新能源和生物医药六大支柱产业的基础上,还将会大力发展人工智能、5G产业、增材制造、机器人产业和大数据云计算产业五大新兴产业,同时打造西安全市的全域旅游业。房地产方面将进一步得到削弱,同时还将有大量的共有产权住房、廉租房、人才公寓等多类型住宅产品投入市场,给住宅市场提供多样化,满足不同收入群体的住房需求。
西安虽然人均可支配收入以及白领工资收入等方面与一线及其他省会城市存在较大差距,然而因为西安分布着诸多央企、国企以及三产企业,因此在全国城市工资中位数排名中,西安市以4203元/月位居全国第9位(中位数是指按照排序数据数列当中位于中间的那一位数,最高的北京6906元/月),正是基于此工资收入差别,目前的西安市场存在着部分城市家庭多套房,而部分外来新西安人无房、租房或拼尽全力贷款买房的住房现象。
未来5年,如果西安市常住人口增量呈现下滑态势,同时西安市增加共有产权等住房建安量,那么不排除西安再次进入横盘期或继续保持小幅增长的发展态势(也会出现一年中部分月份环比零增长甚至小幅下跌)。
二、全国性新规——促销不得先提价再折价
11月5日,市场监管总局公布《规范促销行为暂行规定》,其中规定经营者折价、减价,应当标明或者通过其他方便消费者认知的方式表明折价、减价的基准。通过积分、礼券、兑换券、代金券等折抵价款的,应当以显著方式标明或者通过店堂告示等方式公开折价计算的具体办法。
三、LPR"被动转换者"犹豫期将近 利率走势下行仍是趋势
2020年已进入尾声,而对于此前由合同约定利率“被动”转化为LPR的“房贷人”来说,是否要转回原合同约定利率的犹豫期也进入了倒计时。
根据中国银行、建设银行、农业银行、工商银行、邮储银行五家国有大行此前的公告显示,8月底的自动批量转换完成后,贷款人若对转换结果有异议,可于2020年12月31日(含)前通过相关渠道自助转回或与贷款经办行协商处理。

在今年LPR定价基准转化期间,部分房贷族“纠结”是否进行转化,最终没有进行自主选择而被银行统一批量转化为LPR。目前,这类房贷族还有一次“反悔”的机会。截至11月24日,最后的犹豫期限还有37天,“被动”转化为LPR的房贷族是否会选择转回去?记者就此进行了采访调查。
“我肯定不转回原来的利率了。”在北京工作的常女士对记者表示,她于2016年在老家河南信阳买了房,在某国有大行的河南分行办理的贷款,贷款年限为15年。“当时签合同时的年利率为4.9%,后来银行工作人员给我算了一下,转成LPR以后的定价基准就是LPR加10个基点,按照最近的5年期以上LPR4.65%来算,利率就是4.75%,反而比之前更划算。”
从LPR报价来看,在11月20日的报价出炉后,LPR已经连续7个月保持不变。“从实际情况来看,LPR与MLF调整同步,当前我国经济稳中向好,货币政策以稳为主,短期内政策利率下调的必要性较小,预计LPR报价在近几个月都将保持稳定。但从长期来看,央行将继续深化LPR改革,利率走势下行仍是未来趋势。”
四、西安地铁15号线一期进展!三期建设年内全开工
11月23日,从陕西省发改委获悉,陕西省发改委批复了西安地铁15号线一期工程初步设计,至此,西安轨道交通三期建设规划所有项目均已完成审批。国家发展改革委批复的西安地铁建设规划项目年内全部开工。陕西省将适时启动大西安第四期轨道交通建设规划编制。

据了解,国家发展改革委先后批复了陕西省三期轨道交通建设规划,共计12条线路392公里。其中:
2006年9月和2010年1月批复了第一期建设及调整规划3条线97公里;
2013年12月和2016年2月批复了第二期建设及调整规划4条线145公里;
2019年6月批复了第三期建设规划5条线150公里,建设期到2024年。

截至目前,已建成运营4条线132公里(1号线、2号线、3号线、4号线),在内地城市运营里程排名第12位。
2019年线网日均客运量为260万人次左右,节假日最大客运量达到330万人次,客流强度居全国前列。
今年年底前,将再开通5号线全线、6号线一期和9号线共83公里,届时开通线路和运营里程将达到7条线215公里。
预计“十四五”期间,大西安将初步形成“棋盘+环+放射”结构的轨道交通网络形态,轨道出行率占公交出行比例达到40%以上,全日客流超过600万人次。三期规划项目建成运营后将有效缓解大西安城市交通压力,对西安国家中心城市建设及西咸一体化发展、城市空间结构布局优化和人居环境改善发挥重要作用。
据悉,省发改委将深入贯彻落实交通强国战略,按照补短板、调结构、控节奏的基本思路,积极组织开展关中城市群都市区城市轨道交通线网规划修编,适时启动大西安第四期轨道交通建设规划编制,努力实现“高效率运营好既有地铁,高水平建设好既有项目,高起点规划好新一期项目”的目标要求,着力服务关中平原城市群协同发展和西安国家中心城市建设。
五、高新有轨电车试验线车站外立面方案曝光 试运营将近
软件新城汇集了西安90%以上的软件和信息技术服务企业,聚集着众多国内外软件研发人员,软件和信息服务业从业人员达到20万人,其中软件新城目前已有上班人员约10万人,早晚上下班高峰潮汐,交通压力巨大。
且该区域范围目前为轨道线网空白区,现有的交通方式不足以支撑华为研究所、中软国际、软通动力、阿里巴巴等大型聚集区的人员出行需求,随着后续企业的不断入驻,预计未来从业人数将达到30万人,在此现状下,修建有轨电车将极大缓解区域交通压力。

11月23日,高新区官网公示了有轨电车试验线沿街风貌提升改造方案及沿线车站外立面方案。
西安高新区有轨电车试验线是区内重要的公共交通骨干线,是西安首条采用云巴模式建设的轨道交通系统。线路北起地铁3号线鱼化寨站,沿富鱼路、云水一路、锦业路、丈八西路、丈八四路、信息大道、上林苑一路、经二十六路敷设,终点止于纬二十八路站。连接了高新区软件新城和城市客厅两大重点区域,线路全长17.157km,共设置车站18座,均为高架站,总投资约30亿元。
此外,城市客厅是高新区“三次创业”的主战场,也是高新区未来的中央创新区,按照规划,该区域有地铁6号线、12号线、15号线多条轨道交通线路穿过,并与长安中心站相连接,是高新区未来的发展方向。

高新区有轨电车试验线将连接已运营的地铁3号线、计划年底通车的6号线和年内开建的15号线,进一步串联起丈八西社区、紫薇田园都市、蓝博公寓等大型居住区,衔接软件新城、出口加工区、城市客厅等产业聚集区,较为完善的覆盖了工作区与生活区,将会较好的解决区域交通问题。
特别值得一提的是,有轨电车作为“新基建”新兴产业的代表,具有建设周期短、工程造价低、能源消耗少、运输效率高的显著优势。建成后,将对全省、全市的轨道交通产业发展有着强大的推动作用。
高新区交住建局回应表示:因高新区有轨电车项目是西安市第一条有轨线路,规划时充分考虑了缓解交通压力,方便居民出行的需求,沿线途径软件新城,丈八西社区,紫薇田园都市等人流密集区域,高新区高度重视。

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