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直击产业园的模式与运营痛点:招招式式皆是干货!

发布时间:2020/11/12



岁冰  城市更新院  今天





产业园属于产业地产范畴,是一种推动区域经济发展、产业调整升级的空间聚集形式。发展至今,产业园种类逐步多元化,包括经济或高兴技术开发区、特色小镇、产业园区、产业新城等。
 
随着工改市场的火热,城市创新经济的发展,产业园又成了开发商朋友眼里的香饽饽。今天岁冰搜集整理资料,整理了产业园的三大模式与运营痛点跟大家分享。
 


产业园概述
园区主导的产业从40年前的劳动密集型传统产业转向高端科技产业,园区的形态也从单一功能区转向与城市发展紧密联系的多功能产业园区。
 
产业园区的更新迭代也分为了四个阶段:

1.0要素集群阶段;
2.0产业主导阶段;
3.0创新突破阶段;
4.0高科技新城阶段。
 
在产业园的4.0阶段,产业园区成为了产城融合发展的重要一环。目前来看,产业园的主要盈利来源于产业载体构建、产业发展、金融运作三方面。

产业载体构建是以土地与物业为载体,通过区域基础建设开发、土地增值、房地产开发等方面获取收益;

产业发展是通过产业政策扶持、产业增值服务、园区配套综合服务等方式获取收益;

金融运作是通过产业投资、物业资本化运作方式获取收益。

 


产业园的三种模式
产业园开发运营的关键要素分为产业园投资或开发主体、运营商、运营核心要素以及收益来源五大部分。政府支持和市场机制是驱动产业园发展的核心动力。根据开发与运营主体的不同,产业园可分为政府主导模式、企业主导模式、政府与企业联合模式。
 
政府主导模式

国内大部分的经济开发区、高新区等大型产业园或产业聚集区域主要以政府主导模式为主。政府主导模式的优势在于产业资源汇聚能力强、土地获取成本较低、招商公信力强,而且具有显著的政策、财政等政府资源优势。

政府主导模式的劣势则在于会过度追求区域产业园的大规模、缺乏对产业园运营和土地高效利用的思考,进而导致社会资源的浪费。
 
企业主导模式

企业主导模式是政府通过招标方式选择民营企业作为园区的开发、运营主体,政府负责城市发展、产业政策、土地用地等宏观调控,开发运营企业负责对产业园项目进行统一规划设计、基础设施建设、招商引资、运营服务产业孵化等。

企业主导模式的优势在于可以引入企业机制,有效改善园区开发和行政管理效率,专业化的园区运营商更能够洞察入驻企业的需求,有效提高园区招商效率。

企业主导模式的劣势在于园区开发对企业的资金门槛高,运营风险较大,而且相比政府主导模式,企业主导模式的产业园在政策优惠与支持上面临更大挑战。
 
政企联合模式

政企联合模式是政府与企业联合设立产业园开发公司负责产业园开发建设,并设立管委会负责行政事务管理。

政企联合模式的优势是可以充分发挥政府的指导性和企业的灵活性,加速产业园的开发进程,这种模式还有利于吸引多元投资主体,缓解当地政府财政压力,促进大规模园区开发。

政企联合模式对政府与企业关系协调要求高,若双方在投资决策与收益分配无法达成一致,则会容易产生管理分歧,导致产业园的发展受阻。




产业园的发展痛点
1)面临“招商难”困境

招商是产业园发展的关键,当前中国产业园存在招商资源少、招商资源效率低、传统招商模式效果不佳等问题。
 
2)产业园发展后劲乏力

目前部分产业园在招商前缺乏有效诊断,引进夕阳产业或成长性较差的企业。因此经过一段时间发展过后,产业园企业将会面临增长困难、盈利能力下降的难题。
 
3)运营增值服务薄弱

园区运营服务是园区发展的重要支撑,大部分园区仅仅关注招商引资,但是在资源对接、专业咨询等园区运营增值服务方面严重滞后,这不利于园区的长期盈利能力提升和竞争力的提升。
 
4)产业园同质化竞争严重

产业园在主导产业定位、园区规划、产业链关联度上都没有做好规划,大量园区倾向于模仿成功案例,导致同质化竞争严重,不利于园区长远发展。
 
在产业园4.0阶段,开发企业应坚持“产城融合”的发展理念,全面创新开发模式、运营模式和服务模式,利用平台化服务、资源聚集实现产业的发展,以企业用户为核心建设产业园区,充分利用云平台汇聚资源,搭建全生命周期企业服务平台,使园区管理智慧化程度大幅提升。
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