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严控监管下的土地保证金层层“穿透术”

发布时间:2020/7/12





      最近来笔者这里的几个信托和券商,他们除了自身原有的业务外,开始做产业勾地,为政府匹配资源,看来前融业务不好做呀!配资的比例越来越低,成本越来越高,但是百强排名靠前的开发商成本要求却在降低,中小信托和券商等融资机构的机会点少了很多。
       再看土地市场,一线城市流派现象较少,二线部分城市、三四线城市流拍现象严重,土地遇冷趋势已经从三四线城市逐渐蔓延至二线城市,范围逐渐扩大。好在地产性城投平台有托底功能,最近收到了镇江、无锡等区域城投平台高价拍的住宅用地,
       从去年土地市场成交量看,土地市场继续高位运行,2019年土地市50大城市合计卖地4.41万亿,同比上涨幅度达19.33%刷新历史记录。其中出现了16个千亿卖地城市,刷新历史同期记录,最多的杭州2836亿,上海卖地1992亿,广州卖地1864亿苏州卖地1850亿。另外还有19个城市卖地超过500亿。在50个城市里68%的城市2019年卖地同比上涨。
         一方面土地成交市场高位运行,另一方面土地融资市场资金面紧缩,点名银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金,不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。违反者,取消竞买或竞得资格,已缴纳的竞买保证金不予退还,并三年内不得参加上海市国有建设用地使用权招标拍卖出让活动。
         在土地保证金或出让金债权融资模式中,若是银行表内信贷,会通过资金多道周转,才可能最终流向土地市场。要求严控借款主体授信资金用途,特别是兼营房地产业务的集团,要防止非房地产板块授信资金挪用进入房地产板块。若资金来源为银行自营资金或表外理财资金,往往会借助其他资管机构的通道,一般是通过购买债权收益权(母公司对项目公司借款),或者通过银行发放委托贷款。
第一种是真股合作模式
        以资金机构对开发商的“小股+大债”合作模式为例,一方面开发商向资金机构或合作方释放不超过30%的股权,由其享受后端项目开发对应的真股收益;另一方面由资金机构以不超过开发商内部融资成本控制线的标准出资土地款总额或抵押物价值70%-80%的资金,并允许开发商将融资款用于支付保证金、土地款或收并购等用途。开发商在实现出表及降杠杆目的同时,资金机构获取固定和浮动收益。通常而言,债权综合收益根据开发商资质及综合实力,一般在年化13%-16%不等,对于优质的开发商可适当放宽,同时享受后端真股部分的利润分红。
第二种是信托真股合作模式
        目前部分信托机构放开了与部分头部开发商的真股合作。就操作层面而言,一般由开发商与信托机构成立合伙企业,其中信托机构出资30%左右。由于真股投资风险相对较大,因此信托机构在选择项目时更为谨慎,通常会设立一个总盘子,并在募集资金后分别投资开发商提供的,经信托机构认可的项目,通过分散投资以分散风险。真股投资的信托计划,信托机构一般不会介入债权,因为如果涉及到债权实际上将压低项目的股权收益,对股权投资部分不利。
第三种是前融+总包融资模式(F+EPC模式)
        总包方的选择关系到开发商对项目的把控力度、与总包方的配合以及出现纠纷时的解决速度等问题,因而开发商通常与总包方是长期合作的关系,更不会轻易更换总包方。然而面对现实的现金流压力,开发商亦在想方设法“团结一切可团结的力量”,在总包单位或其关联方为开发商提供前端低成本资金的大前提下,优先考虑由该总包单位获取总包工程。
       在选择总包单位时,国央企背景的总包单位往往倾向于选择头部房企、国央企背景的交易对手合作,比如城投平台、百强开发商中的国、央企开发商;或选择基础设施类等项目的总包合作,但受限于负债率的要求等等。而一些民营背景的总包单位,特别是当地的总包单位,具有一定的资金实力的同时兼具操作的灵活性,同样值得关注。
         不少百强房企进行了重大的架构和人事调整,调整的情况特别折射出以头部房企为代表的开发商提升效能及竞争力的诉求。在房企区域公司自力更生的要求下,如何尽可能地找寻到有效的资金及合作方成为开发商当下的重要任务之一。截止当前,越来越多的开发商在寻求真股合作,找寻外资合作资金,融资触角亦延伸到上下游材料供应商、总包施工方等机构,另外也在更灵活地使用应付工程款、购房尾款融资等等。与此相适应的,资金机构目前的业务思维已不单单是就单体项目提供融资,越多越多的机构在想办法做透、做熟客户,并尝试与开发商开展全生命周期的合作。
         对于前融机构而言,除了直接的债权投资模式外,为适应开发商融资需求,外资合作、真股合作、绑定上下游供应商合作以及保理融资租赁等供应链等操作模式亦逐渐增多。对于开发商而言现金流才是“王道”,任何能补充现金流的融资方式均值得尝试。开发商的融资触角也早已从单纯的资金机构上升到与具备资金实力或项目资源合作方共同搭建全方位共赢的战略平台的高度。比如充分拓展新的合作伙伴,挖掘其他开发商的合作机会,实现拿地及前端资金的补充;与总包单位或其他上游供应商战略合作,由上游单位或总包单位提供前端资金支持;挖掘当地政府平台、本地资源型企业、当地实力财团等合作资源等等,合作才能共赢,让利才能长远。
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