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十强房企拿地的10个秘密武器

发布时间:2020/6/14





各种因素影响下,2020年成为房企市场布局及拿地策略变化的转折年。
以恒大为代表的房企提出严控土储规模,以万科、融创、华润等为代表的房企谨慎求稳,而碧桂园、保利、中海、龙湖等房企则较为积极,纷纷提高了拿地预算。
土地是房地产的生命线,在新一轮土储大战打响之际,有必要研究下十强房企的市场布局和拿地策略。
拿地难的是对市场的判断,而十强房企之所以能成为十强,都有其过人之处。无论是技术流,还是意识流,它们一定是最值得学习的对象。
鉴于此,房妹统计了十强房企2020年1-4月招拍挂拿地数据,并梳理出它们拿地的特色。
整体来看,十强房企前4月共拿了121宗地,拿地金额约1252.55亿元,拿地面积约1719.48万平方米,平均楼面价约10751.4元/㎡,平均溢价率约11.6%。

 注:十强房企为2019年克而瑞销售排行榜前十企业,文中无特别引用说明,均为统计的招拍挂数据。


郑州:十家有七家拿地

2020年前4个月,从拿地宗数上看,最受十强房企欢迎的三大城市依次为郑州、青岛和西安。
郑州是十强房企争相布局的第一大城市。碧桂园、恒大、融创、保利、绿地、世茂和华润等7家房企均有在郑州拿地,共拿地14宗。其中又以碧桂园和保利相对活跃,拿地宗数分别为6宗和3宗。

最近几年,郑州迎来多重政策利好。2018年11月,国务院明确指出将以郑州为中心引领中原城市群发展;2020年3月,郑州国土空间总体规划(2020-2035)被剧透,郑州初步划定出32个核心板块……
随着郑州的影响力和城市潜力不断被挖掘,郑州成为各家房企眼中的香饽饽之一。公开数据显示,2019年国内百强房企有近50家已进驻郑州,作为嗅觉更加敏锐的十强房企,重仓郑州可以说并不意外。
具体来看,受最新政策利好的32个板块是房企布局的重点区域。比如,碧桂园2月17日在郑州拿的3宗地块,均为中原区西岗城中村改造地块,而保利摘得的地块中有2宗位于郑州经开老城区,这两大区域均属于郑州重点发展的32个板块。
除郑州外,青岛和西安也颇受十强房企青睐,拿地宗数分别为13宗和9宗。
万科、恒大、融创和华润均有布局青岛,其中万科拿地最多达7宗,总拿地面积约34.4万平米。不过有5宗是万科、黑卓联合体一次性摘得,这也是万科时隔多年后再次在青岛大举拿地。
重仓西安的房企则是恒大,4月20日恒大以13.8亿元一次性拿下秦汉新城8宗地块,总拿地面积约147.07万平米,成交楼面价仅约939元/㎡,为西安恒大文化旅游城项目的配套住宅、商业用地。
成都:十强拿地相对克制

当然,上海、天津、苏州、北京、杭州、重庆等热点城市,也是十强房企布局的重点城市。但让人有些意外的是,作为强二线城市、新一线城市之首的成都,前4个月仅恒大以3.9亿元拿下远郊彭州的一宗住兼商用地,与苏州、杭州、重庆等城市存明显差距。
不过,根据中指院发布的《2020年1-4月全国土地成交城市排行榜》来看,成都成交总价和规划建筑面积均处于上升态势,其中成交总价为355亿元,规划建筑面积为2057万平米,分别上涨91%和71%。

也就是说,成都土地市场依旧火热,但十强房企拿地相对较少。
据锐理数据显示,2019年大成都住宅类用地共成交199宗,其中46.7%的地块被平台公司收入囊中,仅成都轨道交通集团就包揽了23宗,开发商拿地占比为53.3%。
值得注意的是,2019年成都楼面价前十的地块,70%被广州华发、禹洲地产、五矿地产等新进房企拿下。从拿地宗数上看,德商投资和新力地产分别拿地4宗,是拿地最多的两家房企。
十强房企中,去年在成都拿地最多的是绿地,为3宗,碧桂园、万科、保利均为1宗。
由此可见,相比其他百强房企,十强房企在成都拿地相对克制,或是因太多房企想进入成都市场竞争激烈,或是因原本在成都尚有土地可供开发。


碧桂园:重仓郑州,深耕中部人口大省

前4月碧桂园全国拿地13宗,面积共计约173.43万平方米,位列第四。从城市布局看,碧桂园继续在其重仓的广东和江浙沪拿地,填补大粮仓,但也不乏沈阳这样的老牌一线城市。

值得注意的是,开年以来碧桂园在郑州已拿下6宗地块,拿地面积约92.43万平方米,占总拿地面积的53%。
对比碧桂园2018年和2019年项目总览图会发现,过去一年碧桂园河南的新增项目数33宗,仅次于广东和江苏的37宗。
2019年年度业绩会上,碧桂园表示,2020年的投资方向是坚定看好新型城镇化前景,坚持占领三四线、坚定下沉五六线、谨慎布局一二线。
至此,碧桂园通过郑州深耕中部人口大省的战略再明显不过。数据显示,碧桂园首次从郑州拿地可追溯至5年前,至2017年左右碧桂园即迅速完成近20个项目的庞大布局。
万科:坚持0溢价拿地,重仓青岛

前4月万科全国拿地12宗,面积共计约100.23万平方米,位列第九。万科在拿地这块非常稳,除了在南昌摘得的一宗大体量地块有16.5%的溢价外,其余地块均以0溢价获得。

相对其他十强房企来说,万科的土储并不多,且由于其深耕一二线,虽然货值较大,但可建面积相对不多,只有约1.9亿平方米,相比其每年4000万平的消耗量,具有一定的压力。

但开年以来,万科拿地并不积极,拿地面积在十强房企中几乎垫底,很佛系了。

从城市布局看,万科继续在其大本营上海区域深耕,同时北方区域成为其今年布局的重点区域。

上海区域集中在上海、南昌两大城市拿地,拿地面积约46.36万平方米,占比约46%;北方区域集中在青岛拿地,共拿了7宗地面积约34.4万平方米,占比约34%。

对比万科2018年、2019年年报来看,过去一年其北方区域的销售面积和销售金额均呈现下滑态势,分别下滑了2.63和1.46个百分比。

在年报系列文章《無房|万科失衡,郁亮尚无解药》中,房妹曾指出万科南方区域尚难扭转颓势,中西部区域虽为2019年业绩黑马,但在跑道上遇阻。所以,万科才将希望寄托于北方区域,加大在青岛的布局?

恒大:拿地最多,西安文旅大盘楼面价低至939元/㎡

前4月恒大全国拿地达23宗,面积共计约452.77万平方米,位列第一。
恒大提出的“控规模”战略掷地有声,但其拿地的步伐似乎并未放慢。进入4月份以来,恒大陆续在广州、昆明、成都、温州、北京、重庆、西安等一二线城市拿地,拿地金额超过200亿元。

控规模不代表不拿地,虽然截至2019年末恒大的土储至少够其4年开发,但恒大每年土储的高消耗,也需要其不断拿地进行补充。
根据中指院发布的2020年1-4月中国房企操盘榜数据,恒大实现2123.7亿元的全口径销售额,同比增幅达19.6%,是30强房企中增幅最大的企业。
按2019年恒大操盘面积来看,恒大每年至少要消耗5500万平土储,这么看,恒大拿地并不多。
在拿地上,恒大依旧延续偏爱超级大盘的风格,先后在广州和西安拿下约94.19万平米的产业用地、147.07万平米的商住地(恒大文化旅游城项目)。其中,西安拿下的8宗地块楼面地价低至939元/㎡。
融创:拿地收缩明显,唯一拿地武汉的十强房企

前4月融创全国拿地9宗,面积共计约138.91万平方米,位列第七。

融创城市布局手段多样,收并购才是其拿地的一大利器。结合中指院公布的数据来看,2020年1-4月融创拿地金额约142亿元,较2019年同期的626亿元锐减,并从第一位下滑至第十八位。
看来2020年强调拿对地、拿好地的融创,所言非虚,确实在拿地节奏上有所把控。
融创城市布局也比较广,除杭州、天津分别拿了两块地外,南通、青岛、苏州、郑州、武汉等地各拿一宗。
融创也是十强中唯一一个在武汉拿地的房企,4月24日以3.25底价获得的武汉地块,楼面价约19197元/㎡,刷新了武昌区的最高楼面地价。该地块紧邻融创中心武汉壹号院项目,起拍价就到了这样的门槛,融创拿下也是意料之中。
保利:拿地积极,楼面价偏高

前4月保利全国拿地12宗,面积共计约194.93万平米,位列第二。

保利是十强房企中的拿地积极派之一,保利表示2020年拿地资金将提高约200亿元。仅一月份,保利就拿下了6宗地块,4月各地恢复土拍后,其又紧锣密鼓拿下了5宗地块。
土储厚度不足是保利积极拿地的主要原因,据测算,保利截止2019年末的土储仅够其两年半消耗,土储拓展的压力不小。
从中指院发布的数据也能看到,2020年1-4月保利以318亿元的拿地金额登上百强房企第1位,相较2019年同期的第19位,位次提升明显。
从城市城市拓展上来看,保利主要布局直辖市和一二线省会城市,包括郑州、济南、南昌、福州、上海、天津等地,这也让其楼面地价偏高,约13192元/㎡。
绿地:平均楼面价最低,重仓长三角

前4月绿地全国拿地16宗,面积共计约158.72万平方米,位列第五。值得一提的是,绿地的平均楼面价是十强房企中最低的,约4095元/㎡。

这得益于绿地所拿溢价地块较少,同时于3月20日在广西南宁一次性拿的5宗产业用地,楼面地价低至609元/㎡。
绿地2020年一季度简报显示,其已先后与广西、贵阳、南京、兰州、烟台等地政府签署了一揽子的战略合作协议。能看出,通过产业勾地是绿地拿地的重要方式之一。
从城市布局看,绿地主要布局长三角区域,在上海、苏州、徐州、杭州四个城市拿地面积达103.66万平米,占总拿地面积的65.3%。
中海:平均楼面价超36000元/㎡,陷入围标风波

前4月中海全国拿地仅3宗,面积共计约50.15万平方米,位列第十。

拿地方面,中海属于乐观积极派,2020年拿地投资预算为1400亿元,同比增长23%。今年3月上旬还对外公布了“中原逐地,海纳百城”的寻地合作模式。
但1-4月中海拿地总额仅为157亿元(中指院数据),接下来或迎来中海拿地高峰期。
值得注意的是,中海拿地的平均楼面价高达36311元/㎡,整体拉高了十强房企的楼面价。
中海拿的3宗地分别位于上海、北京和长沙,其中上海地块楼面价约63155元/㎡,北京地块的楼面价约41056元/㎡。
上海地块即为前段时间吵的沸沸扬扬的“围标事件”涉及的地块,该地块是上海虹口区3年来首推的纯宅地,最终中海、万科和华润通过资格审核进入“最终轮”角逐,但万科和华润没有竞价,中海底价成交。后三家房企的多名负责投资拿地的高管被上海公安局“管制”,地块状态也处于“交易中”。
“围标事件”给中海蒙上了一层阴影,接下来会如何还未可知。
新城:重仓江南区域,拿地放缓

前4月新城全国拿地8宗,面积共计约109.82万平方米,位列第八。

结合中指院数据来看,2019年前4月新城拿地较为积极,以385亿元排在十强房企前三的位置,2020年新城拿地有所放缓,以198亿元排在第七位。
从城市拓展看,新城主要集中在以苏州、南通、温州、南昌等江南区域拿地,拿地面积约71.9万平米,占总拿地面积的65.5%。
从拿地时间来看,4月新城拿地力度大幅加强,较3月控制成本拿地也有所不同,也可能会在下半年加大投资力度。
世茂:重仓大本营福建,偏爱商住地

前4月世茂全国拿地16宗,面积共计约179.28万平方米,位列第三。

虽然2020年世茂的拿地态度是趋稳,但从年初收购福晟到招拍挂拿地数据来看,世茂土储拓展还是较为积极的。
从城市布局看,世茂主要重仓大本营福建,拿地8宗面积共计约31.41万平米,占总拿地面积的17.5%。其中,在泉州一次性拿下的6宗地块为花田小镇项目用地,楼面价低至1493元/㎡。
值得注意的是,这些地块中大部分均为商住地,这也是世茂与其他房企拿地风格不太一致的地方。
华润:平均溢价率最高,但节奏很稳

前4月华润全国拿地9宗,面积共计约156.43万平方米,位列第六。

2020年华润置地提出不抢高价地,但其拿地的平均溢价率为十强房企之首,为18.9%。平均楼面价在十强房企中也相对偏高,约13050元/㎡。
华润城市拓展较广,1-4月分别在郑州、西安、徐州、沈阳、苏州、青岛等城市拿地。
另据中指院数据,华润2020年前4月拿地金额为246亿元,与2019年的247亿元基本持平,拿地节奏很稳。



从以上数据,我们窥探到十强房企拿地的十大秘密:

1、除深耕房企自身大本营所在区域外,郑州是目前颇受十强房企青睐的城市之一。

2、虽十强房企侧重点各有不同,但整体上来看,长三角、珠三角和粤港澳大湾区是十强房企重仓的几大区域。

3、与去年同期比较,融创、新城等为代表的房企,拿地金额明显收缩。融创此前表示,目前市面上地价偏高,该拿地坚决拿,不该拿地坚决不拿。

4、有收缩的房企,就有积极拿地的房企,最有代表性的有两家——恒大和保利,恒大因土储消耗大,保利则因土储厚度不足。

5、在拿地上华润是表现最稳定的选手,2020年前4月拿地金额仅比去年同期少1亿元,各月拿地宗数也比较平均。

6、万科、保利、华润等有国企背景的房企,均有拿人才公寓项目用地,这类土地性质特殊,且很少有溢价,但也不排除特殊情况。

7、十强中通过产业勾地方式拿地的房企有恒大和绿地,其中通过产业合作拿下的地块楼面价低至639元/㎡,可以说是非常低了。

8、恒大、融创、世茂则发挥它们的长项,通过文旅项目、特色小镇等形式摘得低价大盘。

9、十强房企拿地侧重点也有所不同,比如碧桂园、恒大、新城和华润以宅地为主,世茂则以商住地为主,万科、保利等会比较平均。

10、坚决不拿地王,是十强房企的共识。所有地块中,除融创拿了一宗武汉武昌区地块外,几乎没有地王,且融创所拿地块已经是底价获得。

总而言之,就是不碰高价地,还要最大化发挥自身优势降低拿地成本,是十强房企最核心的拿地窍门。
目前,疫情突袭,楼市调控却依然越来越严,房企越来越难,资金越来越紧张。房地产企业,尤其中小房地产企业遇到三十多年来的最大困境:资金紧张,乃至出现断裂。

这一波,金融整顿与银根通缩导致的企业资金普遍紧张,不是短暂行为,而是长期现象。对于很多开发企业而言,现金为王,只能成为难以实现的经营理念。

房企一旦资金断裂,工地停工、债主逼债、客户退房等各种问题与矛盾纠缠交织。销售案场无法回归正常,更无法完成销售目标。开发商被眼前形势逼迫,不得不拆东墙补西墙,不少房地产商借高利贷饮鸩止渴,抱薪救火。

根据问世集团实操经验,多数的房企解决资金难题,我们建议以自救为主,无外乎两种方式:一是销售回笼。二是借贷融资。

在现在市场条件下,不论是销售,还是融资,任何一种形式的成功,其背后都需要企业系统的良性运营以及闭环效应,靠单点突破的侥幸成功实在太少了。

银行开发贷基本被斩断,社会化融资却发现太多投资机构,鱼龙混杂,真假难辨。前前后后花了不少钱,想融到钱却非常之难。雪上加霜的企业,濒临破产边缘。
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