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西安土地出让规则将有新变化

发布时间:2020/6/12




据悉,近日,西安市资源规划局就宗地起拍价和最高限价设定、“限房价、竞地价”出让、改革住宅用地竞配建方式、推行带规划设计方案出让等工作涉及的相关问题进行了沟通探讨,目的是以市委市政府决策部署为导向,制定符合西安经济社会发展实际、科学有效的土地出让政策,力争调控和激活双赢,促进资源节约集约利用,助推西安高质量发展。

总之,西安土地未来会走向更加规范化、市场化运作的方向。

2016年以前,西安土地市场还比较粗放,城改项目多、问题项目多、土地利用价值低是比较明显的特点,随着2017年西安土地出让的收权和供应的放缓,西安土地市场价格暴涨,住宅用地一地难求。

在这样的环境下,加之外来品牌房企越来越多,市场产品档次也不断提升,西安房价在水涨船高,过去三年是西安房地产市场最高的三年,房价三年时间翻了一倍还多。
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本月初,西安市出台了关于过渡期内规划用地性质变更和规划条件调整的实施细则,对我市规划用地性质变更和规划条件调整事项从基本原则、适用条件、变更程序、监督检查四个方面进行了明确。

总体来看,用地性质变更和规划条件调整更加严格了,不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整规划条件,对不按照规定擅自调整容积率和规划的企业和国家机关工作人员按照违纪违法处理。

用地性质和规划条件一般不允许调整,确需调整的按照程序走流程,只有满足五个方面的要求才被认定为确需调整的。其实还是留了一些口子,比如为了维护群众合法利益,需妥善化解历史遗留问题的就有许多文章可以做,只是流程更加规划、更加严谨。
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实际上,西安土地拍卖市场化的标志性事件是2016年融创东二环陕建机厂地块,刷新了大家对西安土地市场的认知,但年该区域房价才7000元/平米左右,融创拍出的楼面地价就已经超过当时的市场售价。

2017年以前手里有工业用地的房企可通过土地变性设置条件保证自己能摘到目标地块,可之后就很难了,标志性事件就是延长昆明路地块不得已紧急叫停。

2019年初开始高新在土地拍卖时增加竞价公办学校建设资金,从此就一发不可收拾,只要是高新软件新城和中央创新区出让土地就引来市场关注,每次都拍出高溢价。

大明宫前几天公开拍卖27亩住宅用地,宗地设定最高限价,报价超过最高限价,以最高限价为基础,转为继续现场竞报大明宫遗址区公办学校建设资金,价高者为竞得人,超过最高限价并且竞拍了公办学校建设资金,最终重庆华宇摘得。高新、大明宫这两个区域在土地拍卖过程中都实现了竞价公办学校建设资金,并且价款还不低。

经营性用地必须拍卖和“限地价、竞配建”(报价超过最高限价转竞拍公办学校建设资金),是西安土地出让规则这么多年来最明显的两个改变。

其实最直观的改变西安住宅用地太难拿了。

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目前,西安市住宅用地出让时要求实物配建公租房,其中,5%无偿移交政府;10%政府回购,回购的价格暂定2800元/平米。这样做存在几个问题:

第一,商品房和公租房同在一个小区,降低小区档次;

第二,按照规划,配建的公租房面积不足一栋楼,就会存在一栋楼一部分是商品房,一部分是公租房,造成管理混乱;

第三,也是最重要的一点就是税务处理问题,容易和税务局来回扯皮,造成税务成本增加。
 
前段时间,西安市发布易地集中配建公共租赁住房实施细则的征求意见稿。明确住宅用地以后西安无需再实物配建公租房,而改由受让人按宗地出让住宅部分起始价的10%,缴纳集中配建公租房建设资金。

这个规定不仅可以避免上述问题的出现,而且对于开发商来说降低了土地附加成本。
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“限房价、竞地价”出让、住宅用地竞配建方式、带规划设计方案土地出让方式在一线城市早已采用,西安目前也在研究和探讨,相信不久就会实行。

曾经,有一家品牌房企为了进入北京市场,在“限房价、竞地价”的规则下,土地楼面地价甚至和限定的销售房价一样高。

带规划设计方案土地出让方式在一线城市也是比较用的比较多的,根本原因还是土地稀缺,政府对城市规划的要求高。

“限房价、竞地价”出让方式在沿海城市10年前都已经在做,其实这些都不算啥,更狠的是“限地价+竞配建+竞自持+摇号”,拍地不仅靠实力,还得靠命。

西安土地改革的路才开始起步,但已经走在规范化的道路上了。
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