欢迎进入西安商业房产网站! 服务热线:029-83018686 服务QQ:228698802 加入收藏 设为首页 联系我们
 
[2020年10月21日]
首页 出租 出售 转让 求租 求购 投融资 策划 资讯 收费标准
商铺类型  
[商场超市] [综 合 楼]
[商务办公] [餐厅酒楼]
[美容美发] [酒店旅社]
[洗浴足浴] [土地尾楼]
[网吧话吧] [库房场地]
[咖啡茶秀] [酒吧休闲]
[门面底商] [别墅公寓]
[特 价 房] [休闲山庄]
[配套服务] [投资项目]
[土地尾楼] [综 合 楼]
[商务办公] [餐厅酒楼]
[美容美发] [酒店旅社]
[洗浴足浴] [商场超市]
[境外置业] [库房场地]
[咖啡茶秀] [酒吧休闲]
[门面底商] [别墅公寓]
[特 价 房] [休闲山庄]
[配套服务] [ 投融资 ]
[投诉招聘]
  当前位置:首页 >> 商铺投资指南
土地中介鉴别指南

发布时间:2020/6/12




                                                              
  做投拓少不了跟各种土地中介打交道,土地中介职业出身可谓五花八门,良莠不齐,有专职的兼职的,但是总结起来其中不靠谱的占了绝大多数。遇到不靠谱的中介,沟通起来简直让人吐血,可笑又可恨。中介行业没有一个行业的标准,执行的守则,因此形形色色的人混杂其中。
按专业水平,职业素养给土地中介分个类,大概能分为三种:
门外汉(信息播报员)
这一类中介是投拓人接触数量最多的。他们的的主要作用在于信息的传播,充当信息播报员,在A群看到的消息转发到B群,或者是把十个群的土地信息整理一下,编辑一条长文,一次性发几十个土地信息。俗称的信息“批发员”,相信很多人都遇到过这种情况,他让你在消息里面选,问你看中了哪个然后再去对接,真乃神人也!!一细问有没有什么证照资料可以发来查阅,就没下文了。
想要问他们帮你约见卖家,先要你签居间合同。他们群发消息的目的在于以数量的增加,提高项目的成功概率,至于发消息的真实性、后果不在他们考虑范围。其实他们的存在也是有一定的价值的,我们姑且把他们定位为信息播报员吧,毕竟市场上那些土地又在出售,那些土地方又有想法了总能通过他们了解到,虽然可能不及时。
他们还有其他特征,有一个无所不能消息灵通的“朋友”,土地信息都是从朋友那里来的,而且往往脾气很大,不能问太多,项目都没讲明白先谈居间费,开口就要资金证明、授权委托书、意向函、要求几个亿的资金共管等。
这类中介往往本身文化水平并不高,也不是从事房地产工作的,在一些偶然的机会接触了不少土地信息(仅仅是信息而已,你懂的),也没弄清楚土地居间怎么做,就觉得能蹭一把当前房地产的热度,可能哪天就成交了一笔嗨生意呢。
入门级
这类中介已经不会在各种群批发土地信息了,会有筛选地去选择一些可行的土地信息,你索要资料会给你一些想要的证照资料、原始土地价格,交易对价,卖家的具体想法和交易思路。会经常关注一下土地拍卖市场的成家价格,然后大概估算土地价格是否虚高,甚至有的还会主动咨询你一些问题。
这个级别的中介,往往是有一份薪酬还不错的固定工作,这个工作大部分还是房地产上下游的一些行业,比如做资金融资的,物业、工程、销售代理,他们有一些机会接触部分土地信息。同时想兼职做土地中介,看能不能找个机会捞一把实现财务自由。
入门级的土地中介已经学会利用已有的一点知识有重点地去推荐土地,这类中介已经学会包装项目,包装自己,不会再吹嘘自己有一个“无所不能的朋友”,往往号称自己认识很多国土局甚至国土厅的大领导,市政府省政府的高官,有问题随时可以给你摆平。部分的土地项目他们是见过卖家的,但是关系并不直接,有的能直接带你去见卖家,但是约见卖家的时间可能很漫长。这类中介的数量可谓凤毛麟角。
资深级

这类中介往往在专业能力上跟入门级的投拓的人员不相上下,有可能以前就是从地产投资或者相关岗位出身的,偶尔客串一下土地中介,挣点零花。他们推荐的项目不会太多,一般就是两三个,而且每个项目都是见过卖方的,与卖家的关系处理得还不错,或者说本身就是好友。这类人的人缘往往不错,人也很好相处。
测算、市场什么的,跟你也差不多清楚,甚至连交易架构、合作方式都已经设计好了,只需要你来谈付款条件,按照你们公司的合同模板修改合同。这类中介的存在,只能说是可遇而不可求的,谈成一单生意可能会顺带收获一个朋友。
做一个合格的、专业水准的中介应当以下的必备素质:
1、弄清自己的定位。要时刻清晰地认识到自己的位置,是买家中介还是卖家中介,这个问题是是没有第三种选项的。买家的中介,那你就要充分了解卖家真正想要的是什么,利益最大化,尽快套现还是其他的,然后给买家以及时靠谱的建议,尽快拿定项目。如果是卖家中介,那就要充分了解买家公司对于拿地的标准,拿地的策略,资金情况,不行的话赶快换一个买家。
2、搞得定土地方。与土地方要有良好的关系,如果做不到至少要有良性的关系,靠专业的态度,良好的行为取得对方的信任。最好能给予土地方以良好的建议,在交易谈判进入僵局时能够及时地化解矛盾。搞的定土地方还有另外一层含义,那就是要有较高的情商,较好的沟通技能。
3、能进行简单的项目评判。根据已有的信息评判项目的可行性,价格是否合理,销售是否可行。不行的赶紧换一个,不要浪费大家的宝贵时间。

4、懂简单的测算。对地产公司拿地测算的逻辑大概清楚,能弄懂正常的建安水平在什么样子,能弄明白土增税是怎么计算的,对各项成本的构成以及总的土地外成本有一个清晰的认识。并且能根据测算的结果,对卖家不切实际的价格提出一些理性的建议,让价格回归到理性的区间。
5、懂市场。对区域的房价有一定的了解,对板块的限价、限购、限贷政策至少能做到了解。区域的市场的去化有没有问题,没有哪个房企的老板是傻子,靠你忽悠就能来的。
6、懂交易模式与架构。最好能弄懂交易架构,能搞清楚股权交易、小股操盘、资产交易、代工代建和融资代建等这些常见的交易模式有一定的认识,至少能有效区分。在推介项目之前,要对卖家所期待的交易模式有所了解,并根据项目的情况提出自己的建议,是资产转让还是股权转让,付款节奏怎么样,以便项目的尽快找到意向的买家。
7、能搞懂自己的价值所在。在考虑居间费漫天要价时,要考虑凭什么你能拿动辄百万千万的居间费,仅仅靠提供一个土地信息,转发一点资料,带买卖双方见个面是远远不够的。要拿高额居间费,就要在前述几点上面做足功课。
8、最后一点,也是最重要的,要做到诚信。不能凭空捏造或者歪曲一些事实,坑蒙拐骗最多能成一时。要放弃靠套路骗人的想法,你面对的是一个公司的层层把关,集体智慧的决策机制,一些小心思,小套路,是不可能骗过一个公司里面所有人的。江湖很小,说不定哪天又见了。
如何跟中介打交道
1、对土地中介进行分类,按照土地中介的资源能力,个人素质和态度,进行一个划分。对一些没有实质资源的,或者是态度恶劣在人品上不值得信任的,可以尽早划清界限,把精力花到真正有水平和资源的人身上。
2、要跟中介做朋友,信任的积累是一个过程,有了信任资金证明,授权书什么的基本上就不会再出现了。学习成长也是一个相互且持续渐进的过程,很多中介也有一颗时刻学习上进的心,要耐心给他普及一些投拓的知识,选地的标准,地怎么评判,怎么算账。共同学习成长是一个很好的体验过程,能增进信任感。作者就亲眼见证了几个中介的成长,跟他们成为了亲密的合作伙伴,一有项目第一时间总能想到我。
3、利用好中介的资源,能力级别低的中介,如果只能提供信息的,可以想办法跟他一起找到项目的真实卖家。能级高的中介,要多利用他手里的大佬资源,结识一些地产或者金融届的朋友,其他行业的也行。投资拓展的工作只是我们很对人职业生涯的起点,未来有的人会走上更高的管理岗,或者是去其他行业,多一些资源是好事。
,
关于我们 收费标准 友情链接版权声明 招聘信息 联系方式
Copyright @ 2007-2008 www.xasf.cn Powered By 西安商房网
联系电话:029-84204058 83018686 QQ: 745051911 228698802 监督电话:029-83018686 监督QQ:228698802
网站设计-旭阳在线西安网站建设