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土地月报 | 优质地块大量入市,成交热度创年内新高(2020年4月)

发布时间:2020/5/10



原创 CRIC研究中心  克而瑞地产研究  昨天
 导 读 
4月份土地成交溢价率涨至15%以上,创下年内新高。

◎  研究员 /马千里、周奇

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2020年4月,在地方供地规模明显加大、重点城市商品房交易回升的市场背景下,土地市场的交易景气大幅回升。不仅成交规模快速激增,恢复至历史同期水平,溢价率指标也快速上行,本月成交溢价率已涨至15%以上,创下年内新高。
虽然市场热度不断上新,但供地规模增加之下,普通地块入市数量也明显增加,再加之整体资金面仍严格管控,房企的精力也更多愿意放在去化更有保障的优质地块上。在这些因素的叠加影响下,本月土地流拍率仍不可避免地出现了回升。



01
市场走势
成交规模恢复至去年同期水平
土地价格突破3000元/平方米

为了让市场尽快恢复常态,各地近两月都在加速供地。就4月份土地供应情况来看,据CRIC统计数据显示,全国土地市场经营性用地供应总建筑面积为27349万平方米,仍然维持在较高水平。就各能级城市来看,除二线城市供应量有所下降外,一线和三四线城市的供应量均是上涨趋势。值得关注的是,下月一线城市中,广州、北京、深圳均有优质土地出让,特别是深圳,5月份将出让前海板块极为稀缺的纯住宅用地;在这些优质土地入市的带动下,一线城市的地市热度预计也会进一步升温。
在土地供应量明显增加之下,全国土地成交规模也显著上涨。据CRIC统计数据显示,全国土地市场成交建筑面积增至20930万平方米,环比大涨9成,同比也增加了6%,基本恢复至去年同期水平。接下来,受供应恢复和市场热度提升的影响,下月的成交规模仍将延续较高水平。各能级城市方面,三个能级城市的成交量也均环比大幅上涨,但就同比来看,三四线城市整体成交规模依旧不及去年同期,大部分三四线城市的土地出让仍还未完全恢复往年同期水平。

价格方面,随着一、二线成交集中度的进一步上升以及多宗优质地块高价出让的带动下,本月平均地价创下2018年以来的新高,成交楼板价达到3030元/平方米,环比上涨20%,同比也上涨了15%。各能级城市的成交楼板价也呈现全面上涨的趋势,特别是三四线城市,自开年后地价就一直上涨,本月成交楼面价已经达到1914元/平方米,为2019年以来第二高点。 





02
市场热度
溢价率全线上涨
整体成交热度创年内新高

市场热度方面。优质土地供应开闸影响下,溢价率在上月的基础上再度上涨3.8个百分点,增至16.0%,创下去年7月以来新高。分能级城市来看,各能级城市的市场热度也全线上升。其中,一线城市本月平均溢价率为5.0%,较上月微增1.6个百分;三四线城市也在佛山、温州等热点城市成功高溢价出让多宗优质地块的带动下,溢价率增至18.5%;二线城市表现最为突出,本月整体溢价率已超过15%,达到16.2%;同时,在本月有土地成交的城市中,仅有少数城市溢价率低于5%,宁波、南宁、厦门福州等多个城市成交溢价率已超过30%,成交热度明显上升。

虽然整体市场热度在优质地块供应大幅增加的带动下持续上升,但流拍率也在悄然走高。据CRIC重点监测的城市来看,本月土地流拍率升至9.2%,较上月增加2.5个百分点。究其原因,主要是由于热点城市优质土地持续入市,大部分房企将主要精力放在这些地块上,对郊县地块的关注度普遍不高,郊县地块频遭流拍,使得整体流拍率有所回升。




03
重点地块
热点城市优质土地大放出
厦门岛内诞生“双料地王”

进入4月以来,各城市纷纷加大了土地供应,厦门、南京、杭州等二线城市更是加大了优质土地的供应。本月成交高价地块较上月明显增多,成交总价TOP10榜和成交单价TOP10榜较上月全面上涨,单就两榜门槛地块而言,环比分别上涨了75%和52%,优质地块的质和量均显著优于上月。在入榜城市中,表现最为突出的城市是南京,两个榜单中均各有三宗地入榜,且单价榜中的三宗地均是高溢价成交,土拍热度较高。
不过,本月最引人关注的地块当属厦门岛内的思明宅地。该宗地是思明区时隔10年年来首次供应的住宅用地,体量也比较大,属于稀缺中的稀缺,因此地块的起拍价就高达72亿元,接近去年末成交的岛内地王总价。如此优质的地块自然也吸引了诸多房企的关注,据CRIC机构监测的竞拍数据显示,该宗地吸引了平安、绿城、中海等多家头部房企竞拍,最终成交总价高达103.55亿元,平均楼面价达50599元/平方米,创下厦门成交地块总价和宅地成交单价新高。






总结:在3月份供地规模放量、地方政府持续出台土地交易优惠措施等有利因素推动下,4月份土地成交规模如期环比大幅上涨。结合月内中央和地方表态来看,“宽供应、降成本、紧融资”将成为今年土地市场的常态,由此来看,二季度土地市场成交规模有望维持高位,但在资金面和销售预期的压力下,也会有更多条件不佳的地块乏人问津,土地流拍率或继续攀升。

值得注意的是,虽然各能级城市成交量价和市场热度均全线回升,但就能级成交结构来看,一、二线城市成交集中度在本月再度上升,三四线城市成交面积占比则降至7成,本月成交体量也并未超过去年同期。就此来看,接下来,需求更有保障的一二线及部分三线城市土拍竞争将更加激烈,能级之间的分化也会愈发明显。
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