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融资收紧,房企的万亿到期债务将何去何从?

发布时间:2019/7/14



原创: 中房君  中房俱乐部CREC  今天
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7月以来,房地产信托收紧的消息持续刷屏。

光大信托紧急辟谣称:这是谣言,实际情况是按监管要求对房地产项目进行余额管控,优化结构、平滑运作。

国投泰康信托也发布声明:公司一切经营正常,将继续依法合规地开展信托业务。

事情的起因是,7月,多地银保监局对信托公司进行了“窗口指导”,要求信托公司收紧3季度末房地产信托规模,紧致大量资金流入房地产,挤占其他行业资源。这是继4月银保监局50天开出223张罚单后的又一举措,其中,涉及违规“输血”房地产的的罚单就有32张,罚没金额达1068万元,包括银行、信托等融资渠道都在收紧。

克而瑞地产研究数据显示,2019年一季度房企融资持续回暖,融资规模达到近三年来的最高峰,但二季度开始,由于融资环境再一次转冷,房企的融资规模也急剧下降,达到近三年来的较低值,与一季度形成强烈反差。这不由得让整个行业担心,现金流趋紧,房企能够及时偿付巨额的债务?

2015年是房企发公司债及中期票据的高峰期,这期间的债券期限普遍在3-7年左右,也就是说,2019年是许多房企的偿债高峰。据克而瑞地产研究统计,2019年上半年房企到期债券2108亿元,是2018年全年到期债券的93%,大部分房企不得不再次举债偿还旧债,这也是2019年上半年发起发债量上升较大的主要原因。

放眼2019年下半年,房企的到期债券为1706亿元,到期债券总量也居于高位,体量庞大;接着到2020-2021年,到期债券均突破3000亿元,房企或将面临更大偿债压力,对融资的需求也将继续增大。

债务危机下的融资策略

我们也能看到,就在7月的前10天,有超过15家房企发布美元融资计划,金额超过100亿美元。2019年上半年,95家受监测房企境内外债券类融资总额4286亿元人民币,占2018年全年的59.3%。其中,境外发债额占比67%,相较2018年上升了19个百分点。

从融资成本来看,上半年95家房企境内发债的平均成本4.97%,境外发债的成本8.34%。境内融资环境的持续收紧,逼迫房企不得不以高成本向海外举债,寻求融资机会。

6月13日,正荣地产宣布发行2亿美元的优先永续资本证券;7月9日,世茂房地产拟发行10亿美元优先票据,利率5.6%。

除了正荣和世茂,融信中国、蓝光发展、中南建设等许多房企,无论规模大小,纷纷宣布其美元债发行完成。

此时此刻,地产行业似乎承受极大的压力,对于不少求发展、拿地激进的房企而言,面前最重要的就是融资、保持现金流持续稳定。

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