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1天前
6月4日）至6月12日，浐灞生态区3宗共计约275亩住宅、商业用地进行挂牌出让。从目前的公开信息来看，这几块优质地块疑似为金科、远洋项目用地。
浐灞3宗共275亩优质地块挂牌出让，疑似为金科、远洋项目用地
CB4-4-42宗地
地块权属来源及有关情况：西安市城中村（棚户区）改造办公室《关于办理浐灞生态区冯家滩村城中村改造项目部分国有土地公开拍卖出让的复函》（市城改函〔2018〕232号）、西安市国土资源局《关于委托公开拍卖出让陕西巨恒房地产开发有限公司冯家滩村城中村改造项目176.233亩国有建设用地的通知》（市国土发〔2018〕384号）批准，同意将陕西巨恒房地产开发有限公司使用的176.233亩土地公开出让。该宗地为冯家滩村城中村改造项目，改造主体为陕西巨恒房地产开发有限公司，宗地成交后由陕西巨恒房地产开发有限公司承担交地义务。
出让宗地位于西安浐灞生态区北辰大道以东、秦汉大道以南，地籍编号为CB4-4-42，净用地面积117488.93平方米（折合176.233亩），土地用途为住宅、商服（共用宗），其中出让住宅用地112181.38平方米（折合168.272亩），出让商服用地5307.55平方米（折合7.961亩），容积率2.55-3.05、建筑密度不大于20%、绿地率不小于35%。土地使用年期住宅70年、商服40年。
出让用地范围内规划的公建配套设施，受让人须按照《西安市居住区公建配套设施建设管理实施细则》的有关要求，承担相应的建设和移交任务。
其他规划要求详见西安市规划局《规划条件书》（浐灞2018-5）。
浐灞3宗共275亩优质地块挂牌出让，疑似为金科、远洋项目用地
根据《规划条件书》（浐灞2018-5），该地块规划建设住宅338212.5平方米，商业配套及公建配套20128平方米。
经西安市国土资源局审定，该宗地竞买保证金为人民币8210万元，拍卖起始价为41030万元，增价幅度为1000万元。采用增价拍卖方式，宗地设定最高限价127355万元，报价达到最高限价后，转为竞义务教育设施代建费，以150元/平方米为基数，增幅为10元/平方米，义务教育设施代建费叫价高者为最终竞得人。未进入竞义务教育设施代建费阶段即拍卖成交的，义务教育设施代建费按150元/平方米缴纳。
特别约定：
1、竞得人在拍卖出让成交后6个月内将宗地变更至全资子公司名下，不视为转让；
2、竞得人与陕西巨恒房地产开发有限公司签订《土地补偿协议》支付土地及村民安置房等前期费用1310122233.09元。
3、本次拍卖不接受联合竞买。
4、竞得人须按150元/平方米或最终竞价结果缴纳义务教育设施代建费。
5、按照《西安市推进新建住宅全装修工作实施意见》，该宗地内住宅实行全装修成品交房。
另外，根据补偿协议，竞得者需解决冯家滩村村民安置房及综合楼安置用房，总建筑面积159680平方米（地上建筑面积138785平方米，地下建筑面积20895平方米）。
这意味着，要想拿下这176.233亩土地，即使按照底价成交，成本为：土地款41030万元+安置费1310122233.09元+安置房建设费用71856万元（159680平方米*4500元/平米）+义务教育设施代建费5375.1075万元（150元/平米*358340.5平米）=249273.33万元（（不含其它费用）。
折合地价1414.45万元/亩，楼面地价6956.32元/㎡。
当然，上述成本是按照底价算的。
其实，从位置来看，这块地应该是金科·博翠天宸项目的用地。该项目的改造主体为陕西巨恒房地产开发有限公司，也证实了这一点。工商信息显示，陕西巨恒房地产开发有限公司为金科地产控股的平台公司。
因此，该项目将成为继金科·天籁城、金科·世界城之后，金科地产在大西安范围内的第三个项目。
CB4-3-228宗地
地块权属来源及有关情况：经西安市人民政府市国土字〔2019〕66号《审批土地件》批准，同意八家堡村城中村改造项目2宗土地拍卖出让。八家堡村城中村改造项目，改造主体为西安浐灞生态区城中村改造办公室，投资主体为西安雅荷庆隆房地产开发有限公司，宗地成交后由西安浐灞生态区城中村改造办公室承担交地义务。
宗地编号为CB4-3-228,位于西安浐灞生态区北辰大道以东、启源二路以南，净用地面积18733.93平方米（折合28.101亩），土地用途为住宅、商服（共用宗），其中出让住宅用地13990.59平方米（折合20.986亩），出让商服用地4743.34平方米（折合7.115亩），容积率1.2-3.22、建筑密度不大于34%、绿地率不小于35%。土地使用年期住宅70年、商服40年。
出让用地范围内规划的公建配套设施，受让人须按照《西安市居住区公建配套设施建设管理实施细则》的有关要求，承担相应的建设和移交任务。
其他规划要求详见西安市规划局《规划条件书》（2018-312）。
浐灞3宗共275亩优质地块挂牌出让，疑似为金科、远洋项目用地
经西安市国土资源局审定：竞买保证金为人民币1420万元，拍卖起始价为7085万元，增价幅度为200万元。采用增价拍卖方式，宗地设定最高限价20720万元，报价达到最高限价后，转为竞义务教育设施代建费，以150元/平方米为基数，增幅为10元/平方米，义务教育设施代建费叫价高者为最终竞得人。未进入竞义务教育设施代建费阶段即拍卖成交的，义务教育设施代建费按150元/平方米缴纳。
特别约定：
1、竞得人在拍卖出让成交后6个月内将宗地变更至全资子公司名下，不视为转让；
2、竞得人与西安浐灞生态区城中村改造办公室及西安雅荷庆隆房地产开发有限公司签订《土地补偿协议》，支付土地及村民安置房等前期费用228318023.64元；
3、本次拍卖不接受联合竞买；
4、竞得人须按150元/平方米或最终竞价结果缴纳义务教育设施代建费；
5、按照《西安市推进新建住宅全装修工作实施意见》，该宗地内住宅实行全装修成品交房。
除了安置费外，该地块该需要承担配建廉租住房费用405.15万元，以及安置房面积约24.5万平米。
CB4-4-44宗地
地块权属来源及有关情况：经西安市人民政府市国土字〔2019〕66号《审批土地件》批准，同意八家堡村城中村改造项目2宗土地拍卖出让。八家堡村城中村改造项目，改造主体为西安浐灞生态区城中村改造办公室，投资主体为西安雅荷庆隆房地产开发有限公司，宗地成交后由西安浐灞生态区城中村改造办公室承担交地义务。
宗地编号为CB4-4-44,位于西安浐灞生态区秦汉大道以南、广运潭大道以西，净用地面积47048.74平方米（折合70.573亩），土地用途为住宅、商服（共用宗），其中出让住宅用地46186.91平方米（折合69.28亩），出让商服用地861.83平方米（折合1.293亩），容积率不大于3.26、建筑密度不大于20%、绿地率不小于35%。土地使用年期住宅70年、商服40年。
出让用地范围内规划的公建配套设施，受让人须按照《西安市居住区公建配套设施建设管理实施细则》的有关要求，承担相应的建设和移交任务。
其他规划要求详见西安市规划局《规划条件书》（2018-314）。根据规划条件书，该地块总建面为153238平方米。
浐灞3宗共275亩优质地块挂牌出让，疑似为金科、远洋项目用地
经西安市国土资源局审定：竞买保证金为人民币3500万元，拍卖起始价为17325万元，增价幅度为500万元。采用增价拍卖方式，宗地设定最高限价53185万元，报价达到最高限价后，转为竞义务教育设施代建费，以150元/平方米为基数，增幅为10元/平方米，义务教育设施代建费叫价高者为最终竞得人。未进入竞义务教育设施代建费阶段即拍卖成交的，义务教育设施代建费按150元/平方米缴纳。
特别约定：
1、竞得人在拍卖出让成交后6个月内将宗地变更至全资子公司名下，不视为转让；
2、竞得人与西安浐灞生态区城中村改造办公室及西安雅荷庆隆房地产开发有限公司签订《土地补偿协议》，支付土地及村民安置房等前期费用573043890.01元；
3、配建的公办幼儿园由竞得人代建并无偿移交教育部门管理；
4、本次拍卖不接受联合竞买；
5、竞得人须按150元/平方米或最终竞价结果缴纳义务教育设施代建费；
6、按照《西安市推进新建住宅全装修工作实施意见》，该宗地内住宅实行全装修成品交房。
根据补偿协议，竞得者还需要承担廉租房异地配建资金1348.835万元。
由于CB4-3-228宗地、CB4-4-44宗地均为八家堡村城中村改造项目的土地，并且投资主体均为西安雅荷庆隆房地产开发有限公司，所以我们把这两块地放在一起来看。
CB4-3-228宗地综合成本为：土地款7085万元+安置费228318023.64元+异地配建廉租房费用405.15万元+义务教育设施代建费906万元（60400平米*150元/平米）=312279523.64元
CB4-4-44宗地综合成本为：土地款17325万元+安置费573043890.01元+异地配建廉租房费用1348.835万元+义务教育设施代建费2298.57万元（153238平方米*150元/平米）=782767940元。
另外，上述两宗地还需要承担八家堡村安置房建设面积约24.5万平米，按照4500元/平米计算，安置房建设费用约11.025亿元。
也就是说，竞得者要想拿下八家堡村这2宗共计98.674亩城改用地，需要的总成本在21.975亿元。
公开信息显示，八家堡村城改项目投资主体西安雅荷庆隆房地产开发有限公司为雅荷地产与远洋地产的合作平台公司，股权结构为雅荷占20%、远洋占80%。
浐灞3宗共275亩优质地块挂牌出让，疑似为金科、远洋项目用地
此前的2018年5月9日，由西安市未央区人民政府主办的“走进未央，共创未来—未央区重大项目招商推介签约仪式暨落实推进大会”上，草滩街道办事处与远洋集团、西安雅荷控股企业集团有限公司签署了“草滩一村教育小镇项目”和“草滩一村城中村改造建设项目”的战略合作协议。
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