原创： 玉娇龙  徐三刀评楼市  今天

撰文=玉娇龙

—壹—

2019年5月21日，西安市两宗总面积197.923亩住宅用地公开拍卖出让，最终由碧桂园（西安悦陇置业有限公司）以7.24亿元斩获。

 

宗地位于航天基地航天北路以南、神舟三路以东、航天大道以北、神舟大道以西。总面积197.923亩（HT01-2-38-1、HT01-2-37-1），包含住宅用地，其中HT01-2-38-1号宗地内规划有民办幼儿园用地。

 

此次，两宗地块成交溢价均为0，但由于地块是夏殿村前期是城改用地，需要支付宗地HT01-2-38-1 前期拆迁补偿等费用：57497万元，另需负责夏殿村约4.91万平方米（含配套公建）安置用房，楼面价4916元/平米；宗地HT01-2-37-1前期拆迁补偿等费用：52660.91万元，村民安置用房费用：20205万元，楼面价5133元/平米。

 

宗地一，位于航天基地航天北路以南、神舟三路以东、航天大道以北、神舟大道以 西，地籍编号为 HT01-2-38-1,净用地面积 68870.56 平方米(折合 103.306 亩)，土地用 途为住宅，容积率不大于 3.476，建筑密度不高于 24.93%，绿地率不小于 30%，出让 70年。宗地内规划民办幼儿园，建筑面积 5400 平方米。

宗地二，位于航天基地航天北路以南、神舟三路以东、航天大道以北、神舟大道以 西，地籍编号为 HT01-2-37-1,净用地面积 63078.19 平方米(折合 94.617 亩)，土地用途为住宅，容积率不大于 3.31，建筑密度不高于 24.74%，绿地率不小于 30%，出让 70年。

以上两块宗地均为城改用地，成交溢价0，说明天下苦城改搁置项目久矣，尽管据业内消息拿地过程一波三折，但最终成功解套，为夏殿村几百户家庭的等待与焦灼划上句号，板块面貌也将迎来焕新。

据策划圈消息传出，以上两个地块是碧桂园雁南府项目用地。这是碧桂园继：天玺、嘉誉、凤凰城、高新时代、锦唐、香湖湾1号、阅江府、国湖之后，又一个项目落地！这一次碧桂园终于进入东南方位，从城北、城东、城西、西南，形成四面出击！

 

—贰—

此次成交两宗地块，如奥园摘地原韩国城用地一样，虽然项目属于2011年就批复的城改用地，但由于项目停摆数年，此次成交需按新规，参照《西安市推进新建住宅全装修工作实施意见》相关要求执行。

 

容积率不大于3.5，未来规划高层建筑的可能性较大，目前周边在售项目均价为1.3万/平，未来按照精装交付标准，售价或将更高。

此次成交宗地位于板块醇熟地段，地块基本质素如下：

 

一、交通便捷，项目四至道路平整，周边轨交线路有四号线（航天大道站）、十一号线。

 

二、景观优质，航天地塬体高亢，具有优于其他板块的揽景体验，另外项目周边还有曲江文化运动公园、航天城中湖公园、星河运动公园、揽月阁等公园景观，人居舒适度高。

 

三、配套成熟，项目除自带幼儿园教育用地之外，周边还有西安交大附小金辉分校、金泘沱小学、曲江三中等，周边项目交付成熟，日常购物比较便捷，此外附近还有金辉环球广场大型商业综合体。

 

主城区现在拿地之难，由5月17日不足26亩净用地，却引发八家房企参与，最终举牌多次之后，由荣安地产、合景泰富摘得可见一斑。

 

碧桂园此次拿地，虽然参照周边区域土地历史成交价位有所上浮（金地曲江摘地，楼面价4845元/平） ，但主城区拿地态势今时不同往日，由于宗地地型周整、四至配套成熟，因此碧桂园此次拿地价值被行业普遍看好。

 

—叁—

综合以上数据，此次成交地块有以下几个看点：

 

其一，板块价值提振，板块再添大牌房企一员，未来人居水平或将进一步提升，碧桂园近期项目亮相度高，品牌成熟度也有助于区域提升城市板块站位知名度。

 

其二，城改项目再次解套，继佳诚长安集、百花村城改用地、电子城板块齐王村城改用地之后，城改解套再添夏殿村一例。

 

其三，精装修入市，全面推行精装不是新规，但两宗2011年前后批复的城改用地也被划定为推行精装修的范畴之后，对于购房者来说或将意味着后续置业门槛进一步走高。

 

尽管主城区土地千金难求，但房企外拓之余还是想在主城区找到机会。因为市场浑沌期，主城区土地价值坚固，能为项目后续开发提升安全系数。

 不久之前，旭辉还成功试水，拍下一块法拍用地。显然是，房企也不再满足于招拍挂、收购拿地，拿地渠道逐渐多元化。

而碧桂园在西安市场土储TOP1，近期入市项目频频刷屏，关于此次成交地块的产品形态，值得市场拭目以待！