原创： 徐三刀  徐三刀评楼市  前天

撰文=徐三刀

—壹—

中梁摘地，终于落地西安，在与一群房企厮杀之后，斩获秦汉新城土地。

 

3月11日，中梁地产6.1亿元摘得秦汉新城153.43亩的住宅用地，加上集中配建租赁型保障住房代建费的话，总的土地成本在6.726亿元，折合地价438.38万元/亩，楼面价3867.84元/㎡。

 

原本以为绿地新里格林公馆，只有恒大童世界为伴，没想到突然之间，中梁闯入，塬北服务区突然热闹了!2018年绿地摘地202万/亩，如今438.38万/亩，土地价格再次翻了一倍。

 

但很明显的一点是，中梁摘地容积率更低，仅有1.2-1.7之间，楼面价达到3867.84元/㎡，再加上新建住宅，还有配建公租房，秦汉新城或将再添万元盘。

 

与之同时，秦汉新城居住板块被分裂为三个区域，渭河北岸综合服务区（旭辉）、周陵新兴产业园区（力高）、塬北综合服务区（绿地）！

 

—贰—

中梁此次摘地，具体信息如下，仅供参考：

该地块位于西咸新区秦汉新城李广街以南、萧何路以北、汉书一路以东、汉高大道以西，土地面积102329.79平米（约153.43亩），土地用途为住宅用地，容积率不小于1.2、不大于1.7，建筑密度小于等于28%，绿地率大于等于35%。

 

按照《关于做好西咸新区商品住房项目配建租赁型保障房工作的补充意见》的有关要求，西咸新区商品住房项目配建租赁型保障住房采取集中代建的方式进行，按照建筑面积上限的5%进行配置。

 

集中建设费用为7200元/平方米，房地产开发企业在土地出让合同签订之日起30日内，一次性将代建费款缴纳至财政账户。

 

参与此次竞拍的房企有：西安鸿投置业有限公司（中梁）、西安弘阳置业有限公司、西安中骏和信置业有限公司、陕西凯润房地产开发有限公司（上海大发）、西安舜乾房地产开发有限公司（禹洲）、陕西昊乐府房地产开发有限公司（金科）、西咸新区崇胜房地产有限公司（万科）、西安碧云天置业有限公司（中天）、中铁十一局集团房地产开发有限公司。

 

可以说，中梁摘地极为艰难，在一年多西安土地拍卖中，中梁一直身影浮现，甚至于在数次拿地中血拼到底最后，但始终颗粒无收。为了能够快速拿地，中梁四面出击，甚至与竞争对手谋求合作。

 

最终，中梁中标，溢价率42%，总的土地成本在6.726亿元，折合地价438.38万元/亩，楼面价3867.84元/㎡。

 

—叁—

摘地条件之中，突然出现了“建筑品质须达到西咸新区建筑品质A级”，这还是2018年以来首次提出这个标准，何为建筑品质A级？

 

西咸新区印发试行了西咸新区系列建筑品质标准，一系列标准以“提升新区城市建筑品质和形象，实现城市建设标准化和精细化管理”为目标，不断提升新区的规划建设水平，致力打造全市乃至全省高质量城市建设样板。

 

其中A级要求，必须是重点区域内项目，针对住宅建筑窗地比、层高、首层大堂和电梯厅、外立面装饰材料、户内装修、小区景观、地下车库尺寸和铺装等 9 项内容提出强制要求。针对外立面装饰、内部装饰、智能化、设备管材、其他共五类 24 项内容提出引导要求。

例如，建筑标准层需要达到3.15米，6 层以上住宅建筑首层门厅架空不低于6米，地下车库不低于 3.7 米，还有必须精装修，指导造价不低于3000元/平方米，并提供至少3种风格和档次的内部装修方案供住户选择.....

 

如果按照拿地成本+开发运营成本+5%配置保障房+3000元/㎡成本，未来房价或将在1.3万/㎡以上。

 

原本以为塬北服务区或将是刚需乐园，现在来看，秦汉新城楼价整体上扬，塬北服务区房价也不会太低。

 

—肆—

中梁一直被称之为“小碧桂园”，作为国内楼市三四线极速扩张的企业，中梁拆分地市、县域市场需求，产品力和销售力一直紧跟恒大、碧桂园等，算是近年来三四线城市的翘楚企业。

 

这一片区域，目前配套设置存在短板，从规划上来看，完全是依赖恒大童世界，这个规划有共设计规划了35个建筑单体,33个大型游乐项目的超级乐园，汇聚了酒店、会展、商业、学校等一系列城市配套资源，未来十年漫长开发，恒大童世界或将成为区域的支柱。

 

此次，中梁摘地之后，塬北服务区房企品牌将达到三个：恒大、绿地、中梁，但绿地新里·格林公馆已经在售，无论是恒大童世界营销，或是中梁摘地，都会刺激绿地项目，加固其项目价值。

 

下半年，绿地、恒大、中梁都将推货，房企三强之间的较量必然更有看点！