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风声鹤唳!榆林楼市风险有多大?

发布时间:2019/3/14



原创: 徐三刀  徐三刀评楼市  今天

撰文=徐三刀


—壹—
我们曾经在多篇稿件里面提到一个情况,榆林市场投资性购买占比极大,可以说,市民并不缺房,但对于投资房产的热情却始终不减。

于是,有人问道,榆林楼市的风险有多大?这一点,必须要说清楚,榆林楼市风险,恐怕要比安康、商洛、铜川等城市小很多。为什么这么说,城市实力!

一直以来,困扰榆林市场的新闻有两个,这让榆林楼市惊恐不已。一则,华商网报道,《陕西省统计局公布:榆林卖完库存商品房需33年》。二则,网传66个楼盘同时开建,建面400万平,供给量达到3万套左右。两个数据,都在揭示榆林高库存,令人心惊胆寒。

但我们却忘掉了三个基本事实,一则,2018年榆林楼市并没有五雷轰顶,反倒是步步升温,到如今反而有些“小阳春”。二则,陕西地市级房价基本涨了一遍,部分出现了价格翻倍,但榆林市场却没有回到2013年景象。三则,尽管新闻报道给舆论抹上了一片死灰色的阴影,大型房企仍然在谋求进驻。

其实,在强调投资型购房的时候,必须反观城市,榆林是一个典型的工业城市,房地产占比十分微弱,以《2017年榆林市国民经济和社会发展统计公报》来看,仅占固定投资的4%,榆林GDP的1.9%,几乎可以忽略不计。

放眼全省,西安房地产GDP占比7.7%,单纯以房地产占比来看经济质量的话,榆林可以说是陕西第一!
 
—贰—
财经作家吴晓波写了一篇文章叫做《什么样的城市有底气说:不怕房价跌》,说的是柳州,一个小微城市,人均汽车生产量却是全国第一。

在一次企业家代表座谈会上,柳州市委书记郑俊康曾说:“我不希望房价高,我希望房价稳定或者降下来。我也不怕房价跌,因为我们柳州有实业在支撑。”

其实,榆林也是如此,柳州是广西第一大工业城市,被称之为“中国五大汽车城之一”;榆林是陕西第一大工业城市,能源矿产资源富集一地,被称之为“中国的科威特”。

>备注:榆林-夜色阑珊

从陕西省城市GDP和产业发展上来看,榆林是陕西最具潜力的地市级城市。在国家发改委公布的《呼包鄂榆城市群发展规划》之中,明确点出强化“西部大开发”,特别是“向北向西开发”,是面向蒙俄,服务全国的能源战略规划。

这一规划横跨两省,榆林的能源价值极为突出,尤其是在经济跌宕起伏,产业更新换代的过程中,能源产业属于绝对硬资源,榆林守着能源矿产,便注定是西北重要城市!

回顾2014-2016年之间,榆林经济起伏跌宕,房地产发展极为艰难。一则,受到能源价格影响,主要是煤价下跌;二则,还有民间借贷,基金公司倒闭潮;三则,全省固定资产投资下滑,人均收入下滑。于是,继鄂尔多斯爆盘之后,榆林成为陕西省唯一一个崩盘的市场。

>备注:榆林-榆溪河边/现场实拍

据实地踩盘得知,超过七成项目受到波及,普遍停工停业,维权爆发,更有楼盘从1.2万/平米,猛跌到0.8万/㎡,引起了群体打砸售楼部现象。

魔幻的榆林市场,变幻令人应接不暇,前一个月,市场想要买房还得出转介费,一套一二十万;倏忽之间,后一个月,客户又集体维权,开发商被指逃税千万,还迎来了市场重击,房价崩盘。

榆林市场充满了魔幻色彩,居民对于房地产风声鹤唳,实际上房地产又仅仅只是榆林经济的小模块,涨跌皆无影响。

—叁—
从目前来看,榆林经济正在复苏,全市GDP达到了3848.62亿元,增长9.0%,经济总量跃居西部第六,呼包鄂榆城市群第一。
 
当前的榆林市场,既是陕西楼市投资性购买极为显著的城市,又是陕西楼市泡沫最小的城市,原因有两点:
 
其一,城市GDP不依赖土地出让金,2012年榆林楼市巅峰时期,土地出让金也只占榆林财政收入的23%,而同期成都依赖度68%,天津依赖度89.2%.这在三线城市之中,算是极为罕见的现象。

(1、2012年,榆林土地出让金158.76亿元,财政收入666亿;2、依赖度数据资料来源:CEIC,中信建投研发部)。

其二,楼栋建设2/3批复预售证,出于对过度投资和开发烂尾的风险考虑,提高楼盘预售证获批条件。但反过来说,不少房企要求6个月开售,一年之内资金回正,榆林显然无法满足他们的追求。

从外向内看,数据反馈,榆林市场还是比较健康,至少没有新闻播报这般疯狂;从内向外看,实际观察上,榆林市场又极为封闭,蜕变缓慢。

>备注:榆林-榆溪河边/现场实拍

尽管榆林市场一直在向前发展,却始终缺少创新产品,这一点十分遗憾。数年前,曾有五百强房企深入榆林,一番徘徊之后,又紧急撤走,这导致榆林楼市变成了一个“灯下黑”,人均GDP极高,但就是没有大品牌进入。
 
例如,当前国内流行的创新叠拼,奢侈品公寓、智能化住宅,被动式住宅,精装大平层,绿城“二代高层”等等,榆林一概没有。很多一二线城市流行的新概念,对于榆林楼市而言,还是比较陌生。
 
榆林人均GDP11.3万,位列全省第一,几乎是咸阳的两倍,比西安还要高,这说明,榆林市场消费力充足,只是没有新产品,新开发理念。
 
从市场客户来看,目前,榆林购房主力群体是80后,这些人群都有外省/出国经验,有些或许住过绿城/万科/融创等项目,他们对于项目的品质鉴别能力与一二线城市别无二致。
 
因此,榆林消费越来越理性,想要这群人为品质埋单,必须有优质的产品,产品越优质,越会受到这群人追捧,否则一定是弃之如履。
 
—肆—
如今,榆林市场正处于裂变期,既需要外来房企的刺激,又需要本土房企的蜕变,缺少哪一方面,都不成熟。
 
截止目前,进入榆林的外埠房企已经有领航控股、中梁地产、阳光城地产、万达地产、绿城地产,已经落地的项目有领航·星宸、中梁首府、阳光城檀悦、万达广场,还有绿城地产旗下桃花源项目。
 
大型房企汇聚榆林,建造各类TOP系列产品,就是看好榆林城市前景。但因为榆林预售证获批条件较高,凡是进入的房企都要重磅投入,做好深耕的准备,从这一点上出发,榆林的泡沫要比其他地市级小很多。

按照榆林市发改委透露,2018年榆林实施棚改项目10个,年度计划完成投资60亿元。全市在建项目88个,新建房地产项目有26个。也就是说,其他项目或是老盘新推,或是死灰复燃。

>备注:榆林-榆溪河边/现场实拍

榆林楼市看似风险极大,库存量畸高,在建项目偏多,但实际踩盘就知道,不少项目处于闲置状态,或是筹措资金阶段,想要冲击市场,难度很高。何况,榆林房地产在GDP之中占比太小,坊间巷议高估了地产影响力。

2016年以来,能源市场价格逐渐稳定,借贷问题逐渐被清晰化,榆林楼市也迎来了复苏,加上政府推行棚改货币化安置,给房地产市场释放了一波红利,激发了市场,因此,这三年增长较快。

2018年,榆林市场稍有起色,各种烂尾盘便争相“复活”,于是,烂盘、老盘、新盘混为一谈,拉响价格战,劣币驱逐良币,逐渐抬头。而大型房企鹰眼狼视,不断看地,谋求联合开发,市场又有洗牌的可能性。

在地产加速分化的年代,唯有不断变革,推出新颖产品,才能够赢跑市场,一味墨守成规,只能被市场淘汰!
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