欢迎进入西安商业房产网站! 服务热线:029-83018686 服务QQ:228698802 加入收藏 设为首页 联系我们
 
[2019年8月19日]
首页 出租 出售 转让 求租 求购 投融资 策划 资讯 收费标准
商铺类型  
[商场超市] [综 合 楼]
[商务办公] [餐厅酒楼]
[美容美发] [酒店旅社]
[洗浴足浴] [土地尾楼]
[网吧话吧] [库房场地]
[咖啡茶秀] [酒吧休闲]
[门面底商] [别墅公寓]
[特 价 房] [休闲山庄]
[配套服务] [投资项目]
[土地尾楼] [综 合 楼]
[商务办公] [餐厅酒楼]
[美容美发] [酒店旅社]
[洗浴足浴] [商场超市]
[境外置业] [库房场地]
[咖啡茶秀] [酒吧休闲]
[门面底商] [别墅公寓]
[特 价 房] [休闲山庄]
[配套服务] [ 投融资 ]
  当前位置:首页 >> 商业地产动态
房企融资生死劫!

发布时间:2019/3/14



三好咖啡馆  今天

最近几个月,房企都在打两场仗。

一场是营销战,抢销售、促回款、保现金流。

一场是融资战,找钱拿地、找钱还债、找钱续命。

在地产这名利场中,能逼死房企的,从来不是拿地难,不是销售慢,而是大债临头,手上却没钱还,想借也借不到

比如去年爆雷的上市房企中弘股份,2018年11月12日发布公告称,公司累计逾期债务本息合计金额已经达到78亿元。

而在2018年11月8日,深交所作出中弘股份终止上市的决定,中弘股份将于11月16日进入退市整理期,证券简称变更为“中弘退”,27万股民和众多基金踩雷。






曾经在京城红极一时的中弘股份,短短一年就陷入绝境,其战略和管理的失误是主因,但更重要的导火索却是当前行业融资难的现状。

高周转、高杠杆、高负债,是过去几年房企迅速扩大规模的秘诀,只要能不断融到钱,借新还旧的杠杆游戏就能玩下去。

然而很多人都忘了,金融机构总是"天晴送伞 下雨收伞",行情好时房企大把的借钱,市场急转直下房企最需要钱时,金融机构却关上了融资的大门。

上个月,网上曝出某金融机构对地产客户的融资白名单,将房企分位A/B/C三类,不同等级对应不同的融资条件和成本。

房企白名单A类:



房企白名单B类:



房企白名单C类:



可以看到,具有国资背景的房企,很多都进入了金融机构的A类名单,享受较宽松的融资条件和较低的融资成本,而民营房企则需要承受较高的贷款利率。

最可怕的是,这家金融机构的白名单里,只有60家房企,而白名单之外的还有成百上千的地产公司,想借钱连门都没有。

中小房企融资无路,大房企虽然有借钱的实力,但境遇也是天差地别,融资成本的差距大到吓人。

比如今年10月引发行业关注的两笔融资:

2018年10月31日,恒大宣布发行总额达18亿美元的优先票据,相当于125亿人民币,是今年房企业发行的最大规模的美元债。

恒大本次发债利率极高,其中5年期利率高达13.75%。而恒大在去年发行66亿美元债,利率才6.25%,一年时间发债成本就已翻番。



在2018年10月22日,中海地产成功发行35亿元公司债,发行利率4.00%,创2017年以来房地产企业发行国内公司债最低利率。


一个高达13.75%,一个低至4%,两者之间,仅融资产生的利差就高达9.75%,而恒大2017年的净利润率也才只有11.9%,融资成本比净利润率还高,完全就是在给金融机构打工!

去年,在中国不动产金融年会上,地产最强CFO吴建斌做了这样一段点评:

这是我经历的融资环境最差的一年。我们融资团队几乎把所有市场上能用的工具都用了,但仍没有达到预期的目标。

另外,融资成本上升的也非常快。最近有些房企在境外发债,融资成本高达13%,给市场传递的信息是很负面的。这么一个行业,13%的利息,等于这个行业没有生意可做了。
民营房企几乎都在高息借债,能借到钱的其实已经算是幸运儿,还有很多房企的借钱之路多灾多难。

例如富力地产2018年中报显示,其净资产负债率达到187.5%,债务重压下,富力一直在为融资奔波:

2月,发行10亿元中期票据,失败;
5月,10亿元超短融发行计划,失败;
8月,发行60亿元的住房租赁专项公司债券,失败;
9月,发行三期资产支持专项计划,拟发行总金额122.21亿元,进行中;
10月,获证监会批准,公开发行面值总额不超过130亿元的公司债券,分期发行,进行中;
11月,发行不超过805,591,836股新H股,进行中。
如果最终能融到钱还是好的,另一些房企融资受阻,割肉卖项目也是无奈之举。

比如去年10月华夏出售环京10宗土地,11月嘉凯城出售71万方的资产包,而收购方正是高喊着“活下去”的万科,他正在用自己的实际行动帮助同行们“活下去”。


能降价促销,能卖土地卖项目,这样的房企依然幸运,最惨的是那些连项目都跑不掉的。

在上一轮周期中,很多房企为了减少投入、平摊风险,都引入了合作开发模式,并且由于国企事业单位在土地市场的特殊优势,不少民营企业都选择与国企进行合作开发。

而到了市场下行时,彼时的蜜月却成了此时的毒药。

民营企业希望降价出货、快速回款,并且用多种方式融资,而国企往往不能接受亏损,宁愿拖着不卖等市场复苏,同时也无法接受当前的高成本融资。

这样就把民企逼到了很难受的地步,资金在项目里出不来,打折促销和借款融资都行不通,硬生生的被套牢。

在股市中,股票被套牢,等待其回升确实是一种可行的策略,而在残酷的地产圈,高资金成本的民营企业,真的等不起!

寒冬刚开始时,很多人天真的认为,调控是弯道超车的好机会。

到了现在终于明白,弯道超车是留给国企的,民营企业能“活下去”就真的不错了。

今天的地产行业,国企往往背靠实力雄厚的母公司,有源源不断的输血,有政府的信用背书,不管开发能力强不强,金融机构都是排着队上门送钱。

而民营企业融资难,不受金融机构待见,时刻走在资金链危机的边缘。

民营经济是国家不可或缺的重要组成部分,民营房企中也有很多小而美的公司,为社会建设了很多高品质的项目,为实现人民的美好生活做出了贡献。

这一轮寒冬不知何时结束,房企的苦日子还将继续,地产行业的洗牌刚刚开始。

请尽量,救救那些民营企业吧。
,
关于我们 收费标准 友情链接版权声明 招聘信息 联系方式
Copyright @ 2007-2008 www.xasf.cn Powered By 西安商房网
联系电话:029-84204058 83018686 QQ: 745051911 228698802 监督电话:029-83018686 监督QQ:228698802
网站设计-旭阳在线西安网站建设