三好土地馆  今天

转自：公众号“资产界”

作者 |  唐•温兰  译者 |  何黎 

来源 |  英国《金融时报》

导读：

中国楼市陷入低迷，部分大型房地产开发商开始收购同行的不良债务，此举正在推动中国房地产行业的整合。

房地产开发商在中国房地产市场找到了一种新玩法：收购竞争对手的不良债务。

房地产市场是中国经济的关键一环。一些大城市的房地产销售放缓和房价下跌引发了担忧，即如果经济增长继续磕磕绊绊，楼市将陷入更深度的低迷。瑞银(UBS)的研究显示，尽管近期货币政策有所放松，但对住房的需求一直没有起色。

中国经济放缓还导致了创纪录的不良债务出售。去年被出售给不良资产投资者的不良债务达1.75万亿元人民币（合2590亿美元），为近20年来的最高水平。

在这些堆积如山的债务中，以房地产作为抵押品的贷款已成为不良资产市场上的热门商品，其售价往往远高于以其他资产作为抵押品的贷款。房地产开发商是中国负债最高的一类企业，2019年将有3850亿元人民币的债券到期。

中国部分大型房地产开发商竞相收购同行不良债务的举动，正在推动该行业的整合。

帕拉丁资本管理有限公司(Paladin Capital Management)首席执行官Khoon Ng表示：“当我们买下（一家）小型开发商的不良债务时，我们通常是在收购整个小型开发商。这将大大加快整合的速度。”帕拉丁资本管理是以销售额计的中国最大房企碧桂园(Country Garden)的关联投资公司。

作为中国最大的与开发商关联的不良债务投资者之一，帕拉丁近期与房地产投资者基汇资本(Gaw Capital)共同推出了一只10亿美元的基金。同时，帕拉丁还管理着另外几只基金，聘用了约280名员工。

该公司在约两年前开始收购房地产公司的不良债务。它通常以较大折扣购入问题债务，重启陷入困境的项目，然后将其出售给碧桂园或其他开发商。Khoon Ng表示：“这是它们买地的另一种方式，我们是在为它们干脏活。”

其他投资者也纷纷效仿。去年12月，美国私募股权公司华平投资(Warburg Pincus)表示，将与总部位于北京的大型综合性企业翰德集团(Hande Group)合作，斥资至多50亿美元收购房企不良债务。翰德集团旗下拥有庞大的房地产开发业务。

另一大型开发商万科(China Vanke)已与中国工商银行(ICBC)合作，推出一只专注于房企不良债务的基金。

这种操作已成为房地产行业整合的强大推动力。虽然黄金地段的土地拍卖价格仍然很高，但当规模较小的开发商破产时，此类资产便可以便宜地拿到。

晨星(Morningstar)驻香港分析师Phillip Zhong表示：“在放缓时期，它们往往更愿意从小型开发商手中收购，而非进入土地市场。”

Khoon Ng表示，现在中国仍有约9万家房地产开发公司，但排名前100的开发商占到总销售额的67%。他表示，开发商的数量势必将大幅减少，并预计最大的100家开发商将在未来几年内控制大部分市场。

但法国巴黎银行资产管理公司(BNP Paribas Asset Management)新兴市场企业债务主管阿拉•布谢里(Alaa Bushehri)指出，较大的开发商需要时间来找到与其商业模式相符的中小型项目。她表示：“我们认为整合不可避免，但过程将是缓慢的。”