烂尾四年,被融创33亿拿下!孙宏斌能否盘活美浓小镇?
旅游项目投融资平台 今天
烂尾多年的美浓小镇迎来新主。
1月15日,阿里司法拍卖平台中,杭州萧山区浦阳镇桃北新村的桃花源房产项目资产包被融创以33.4亿元的总价竞得。这个资产包中最大的亮点正是前些年红极一时的超级大盘“云都美浓小镇”项目。
“北有良渚文化村,南有美浓小镇”。美浓小镇是一个因开发商资金链断裂烂尾,却曾和万科良渚文化村齐名的百万平方大盘,于2015年搁浅停工至今。
此次美浓小镇被融创拿下,孙宏斌的文旅版图构建也驶上了快车道。在收购万达文旅项目后,去年下半年融创再揽入万达原文旅集团和13个文旅城项目的设计、管理和规划公司。有了成熟的运营团队,也无疑增加了融创大举扩围的底气。随着 “归心城市”战略的启动,融创构想打造集科创、文旅、商业、教育、医养等多种功能于一体的城市聚落,而定位为“中国最大养老型旅游综合体”的美浓小镇无疑提供了一个非常合适的试验场。
只是,一个体量如此庞大的项目,不仅需要充裕的资金支持,更需要操盘者极强的运营能力。尤其是“康养文旅+地产”的开发模式,这对开发商整体要求极高,对运营管理的“高精尖”要求之多无一不构成考验。
接手美浓小镇,融创真的准备好了吗?
一
33.4亿,融创为何收购烂尾大盘美浓小镇?
1月15日,阿里司法拍卖平台拍卖名为“萧山区浦阳镇桃北新村的桃花源房产项目”的资产包,在耗时1天经过51轮竞价后,融创全资子公司融创鑫恒投资集团有限公司以33.4亿元的总价竞得,溢价率18%。资料显示,该资产包内包括了当年被称为“萧山南的良渚文化村”的超级红盘——美浓小镇。
美浓小镇位于萧山浦阳镇桃花源景区,项目距离萧山主城区22.5公里,杭州主城区35公里,萧山国际机场32公里,湘湖景区19公里,杭金衢高速公路浦阳出口1.5公里,临浦出口6公里。交通区位优势十分明显。
美浓小镇所在区位
美浓小镇是杭州萧山少有的百万平方大盘,项目规划范围5.3平方公里,住宅建设用地1600亩,远景规划居住人口约3万人,包含了临湖独院、双拼、多联排屋、养生公寓、花园洋房、景观公寓等多种物业形态。该项目原计划8年内完成。如若建成,将成为杭州近郊不可多得的集休闲、旅游、度假、养老居住于一体的目的地,还将带动周边商贸、物流、文创、金融等产业的可持续发展。
然而因毛地出让,拆迁过程长达十余年,情况错综复杂。所属开发商登峰集团、云都置业长期不能正常开发,沉淀大量资金,却无法产生效益,最终资金链断裂,于2015年申请破产。随后,美浓小陷入停工状态。
美浓小镇楼盘现状
这不是美浓小镇第一次网上拍卖。2018年9月,阿里司法拍卖网站上就曾挂出相关拍卖公告。但因土地市场转冷、地块本身仍存在不少历史遗留瑕疵、部分拆迁债权人异议等原因,到10月份拍卖时无人报名,最终惨遭流拍。
与前一次竞拍不同,此次拍卖在一定程度上降低标准,起拍价由32亿元降至28亿元,保证金由6.4亿元降至1.4亿元,涉诉房屋从23套降至1套,几乎所有的涉诉房屋都转化为可售房屋。在付款方式上,原来需要一个月内付清余款,这次放宽为“在拍卖成交之日起60日内支付至全款的50%(不含保证金),在180日内全款到位”。此外,原先困扰开发商的拆迁问题、流转土地问题、债务等问题,也都得到了解决。
项目本身良好区位优势、竞拍条件的下调、更加优惠的政策支持,这自然吸引了买家的注意,也是促成此次二拍成交的重要因素。不过,与融创竞争的还有另外一家龙头房企,那便是打造良渚文化村的万科。
二
两大巨头抢食,超级大盘背后的地产价值
据阿里拍卖网显示,此次竞拍只有两家房企报名,分别是融创和万科。
万科的出现并不意外,其在杭州的资历比融创深厚不少。近几年万科一直占领杭州房企成交金额排行榜的首位,2010年至今,从未跌出前三。而这其中除了新开发的项目,良渚文化村给予万科的贡献不容忽视。去年,良渚文化村的供应几乎占了杭州万科三分之一的销售体量。
有市场消息称,此前万科有意接盘将项目打造成“杭州南部良渚文化村”,与余杭的良渚文化村相呼应。
萧山算是长三角区域内的价值洼地。与杭州热门区域相比,萧山价格并不高(2.5万/㎡),在长三角辐射作用下,受到不少投资客的关注。2018年,在调控的影响下,萧山的成交量在收缩,但价格并未有太大调整,且供需情况处于“客多房少、供不应求”的状态。
萧山房价对比及供需情况
资料显示,在美浓小镇这个资产包里,包含了12宗宅地,总用地面积达到56.77万平米,无证房屋建筑总面积5517.6平米;5宗风景名胜用地,总用地面积约11.36万平米;2宗公共设施用地,总用地面积3.35万平米,在建工程建筑面积约1.7万平米。
三
融创能否盘活美浓小镇?
2018年是融创收获颇丰的一年。根据融创发布的公告显示,去年共实现合约销售金额4649.5亿元,同比增长27%,合约销售面积约3056.2万平米,合约销售均价约1.52万元/平米。据媒体不完全统计,融创2018年从公开市场斩获的土储达到1654.55万平米。
而在文旅方面,孙宏斌也毫不掩饰对于文旅的期待值,在大手笔收购万达文旅项目后,去年下半年,融创再以62.81亿元收购万达原文旅集团和13个文旅城项目的设计、管理和规划公司,同时还成立了文旅集团。有了成熟的运营团队,也无疑是融创拿下美浓小镇的最大底气。
不得不说,融创在资金及土地资源方面具有强大优势,而这也是其在文旅领域大举扩围的动力。
2018年7月,融创启动 “归心城市”的战略,将科创、文旅、商业、教育、医养等资源纳入城市综合功能的开发运营,意欲打造生产、生活、生态相融的城市聚落。而美浓小镇最初的定位就是“中国最大养老型旅游综合体”,这无疑提供了一个非常合适的试验田。此次拿下美浓小镇项目,融创不排除将其打造成理想小镇的可能性。
美浓小镇项目所在地实景
对于融创来说,拿下美浓小镇项目,其文旅产业又多了一个重要的“根据地”。不过,文旅项目的打造对政策、资金、运营的要求之高、之多尤甚。踏错一步,极有可能坠入深渊。以融创目前的产品资源整合能力和操盘运营能力,美浓小镇能否超越万科良渚文化村,仍是未知。
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