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土地财政最后的疯狂,地方政府卖地忙

发布时间:2018/11/30

文/马继鹏

临近年末,没有完成年度“土地财政”任务的地方政府正在做最后的努力,他们心里也清楚,如果现在不捞一把,明年可能就没机会了。

11月26日,北京一次性卖了13块地,揽金316.46亿元,其中12块成功卖出,一块流拍。

今年北京计划供地1000公顷,其中商品住宅650公顷,截至目前实际供应的商品住宅用地仅224.69公顷,供地计划完成率为35%。另外今年已经有11块地流拍。

瑞银近日发布的报告指出,中国房地产市场的需求总量大概率已经见顶,不同城市的需求将会出现结构性的分化。

由于长周期的房地产调控,地产商普遍囊中羞涩,买地时也不会像前几年那样出手阔绰。有朋友昨天告诉我,有些地产商民间资金周转的利率高达20%。

需求减少了,地产商也没钱囤地了,地方政府的土地将来卖给谁?现在多地扎堆卖地,或许是看空明年房地产市场的最好例证。

 01 

从数量上看,北京一次性出让13块地其实不是今年最多的。9月12日,北京市规土委一口气在官网上挂出66幅住宅地块,成为今年以来挂牌量最大的一次。

前几年,北京根本是不愁卖地的,作为房企“必争之地”,北京的土地一般都是挂牌后就会被疯抢,现在为什么一挂就是好几十块,用意明显。

第一、土地“接盘侠”真的少了,也没钱了。

北京市26日推出的13宗地块分别位于顺义、大兴、昌平等8个城区,包含1宗商办用地和12宗住宅用地,总出让面积为79.40万平方米,总起价295.19亿元。

当日拍卖会共吸引了绿城、富力、中交、中铁置业等近50家企业参与竞拍,其中几家企业参与了多宗地块的竞价。两宗最大的地块分别被中铁置业和中铁诺德获得。

可以看出,买走最大地块的是大国企(中铁置业),这说明一个道理,相比民企房产商,他们的资金还是比较充裕的。

当日拍卖还有一个小细节,北京市规土委对保证金的缴纳方式进行了“创新”,采用共享保证金的方式。

说是创新,说白了就是想办法降低卖地门槛。在以往的土拍活动中,一般情况下参与一宗土地的拍卖就要交一次保证金。而这次竞买人只要交纳规定金额的共用保证金即可参与组内所有地块竞拍活动。

第二、一次卖很多地,既能增加土地财政收入总额,也能降低外界对房价上涨的预期,可谓一举两得。

2015年是北京卖地收入最多的一年,当年成交金额突破2000亿元,创造历史最高纪录。

当年有一个奇怪的现象,虽然共出让103宗土地,比2014年减少38宗,建设用地和规划建筑面积同比均大幅下滑,但土地出让金却创新高。

当时地为什么好卖,主要是标杆房企大举回归一二线城市,导致地王频现,直接拉升了土地价格。

最后大家也看到了,2016年年初开始,北京房价暴涨。其实2015年卖地收入创新高就是“前兆”。

现在,情况恰好相反,由于长周期的调控,地产公司也看不到希望,所以普遍出手畏畏缩缩。

就2018年土地市场情况来看,土地流标与流拍频现,市场并不景气,房企拿地的积极性也不高,成交溢价率整体偏低。

今年北京住宅类土地成交的平均溢价率明显下调,2018年只有16%,更是出现了6宗流标土地。

虽然卖不动,但政府也要硬着头皮多卖,这样才能给外界一种信号:政府并没有因为土地卖不上价而减少土地供应,所以未来房价会稳定。

 02 

不仅仅是北京,一二线城市土地市场近来升温明显。根据统计,今年前11月,中国300个城市土地出让金、土地成交面积相比去年都有不同程度下滑。

不过,11月当月,300个城市土地出让金却创年内新高。尤其是一线城市及重点二线城市,升温态势更加明显。11月合计供应土地达到1400宗,也有望创下年内最高纪录。

26日,几乎和北京土地拍卖同时,上海奉贤南桥新城两宗宅地成功出让,总成交价25.42亿元。

同一日,浙江杭州拱墅区出让三宗地块,总面积为10.62万平方米,最终成交总价为52.32亿元。

23日,南京发布今年第五批土地出让预公告,包含7宗土地总出让面积47.6万平方米。11月9日,南京第四批预公告信息显示,其曾经一次推出5宗土地,总出让面积17.3万平方米。

不仅如此,11月份以来,成都、武汉、广州等城市也陆续有地块密集推出或成功出让。

年末疯狂卖地,主要原因是前几个月流拍的土地太多。

中国指数研究院10月份发布的数据显示,2018年前三季度,全国300城共流拍446宗住宅用地,总规划建筑面积5645万平方米,约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。

流拍多了,价格也下跌了。2018年前三季度,全国300个城市各类用地成交楼面均价2220元/平方米,同比下跌8.2%,平均溢价率为16.1%;住宅用地成交楼面均价3881元/平方米,同比下跌6.5%,溢价率为18.3%,较去年同期下降21.1个百分点。

 03 

即便地方政府卖地这么难,官媒之前仍在警告:“个别城市高价地频现,是调控不和谐音、应该深入调查。”

新华社年中发布社论称,当前三四线城市土地市场热度高企,一些热点城市高价地仍未绝迹。做好地价房价联动调控的大文章,直接关乎房地产市场调控的成效。

新华社矛头当时对准的主要是三四线城市,而重点一二线城市为了控地价,早就行动了。

2016年9月30日,北京率先提出了“限房价、控地价”的土地出让方式:先限房价再竞地价、然后竞自持比例、最后竞建设方案。

效果还是有的,根据官方数据,2018年上半年,北京共出让土地31宗,成交面积392.62万平方米,环比下降54.9%,同比下降29.6%;成交总金额751亿元,环比下降58%,同比下降25.3%。

除了北京,南京、福州等二线城市也通过“限地价、控房价、竞配建”等措施稳定市场。

所以,现在“面粉”(土地)开始便宜了,你还担心“面包”(房子)会更贵吗?

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