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土地收并购涉及的税费之企业所得税怎么算?这有答案

发布时间:2018/11/30

土地收并购涉及到的税费一览

对于增值税及附加、土地增值税方面的问题,回复如下:
1、增值税及附加,销项税要不要扣减土地价款?
答案是:要!

有朋友留言说自己公司在算销项税的时候,直接用销售入/1.1*0.1,没有减土地价款。那应该是你们公司的计算模板错了。


销项税的公式如下:
销项税额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)/(1+适用税率)*适用税率=(销售收入-当期允许扣除的土地价款)/1.1*0.1


2、土地增值税,应税收入(不含税)要不要扣减土地价款?
答案是:不确定!

有两种声音:
第一种:应税收入(不含税)=销售收入-销售收入/1.1*0.1
第二种:应税收入(不含税)=销售收入-销项税=销售收入-(销售收入-当期允许扣除的土地价款)/1.1*0.1


也就是说,第二种在算收入的时候,扣减的部分少了一块“当期允许扣除的土地价款”,扣减的少了,那收入就多了,土地增值税会多一点。


这两种方法哪种对呢?官方不澄清,我们也不知道,你们公司选择用哪种,你就用哪种吧。
(Ps:  我的例子用的是第二种算法)


3、土地增值税
有朋友微信我,开发成本分摊,不能直接按建筑面积分摊,要按不同业态的专属成本计算。不能按专属成本分开的,再按照可售建筑面积分摊。


是的是的,说的很对:)这里更正一下。


开发成本分摊:如果能分出不同业态的专属成本,则按照专属成本计算,不用分摊。比如普通住宅建筑单方成本是2800,商业是3200,那么就按照业态分开计算。而不能分清楚的成本,则按照可售建筑面积分摊。


接下来言归正传,这一节我们说房地产开发环节三大税的最后一个:企业所得税。

土地收并购涉及到的税费一企业所得税



1
企业所得税的计算逻辑


企业所得税的大逻辑很简单:企业的收入总额减去准予扣除的金额,再乘以税率25%。


企业所得税=(销售收入-准予扣除的金额)*25%


准予扣除的金额=已销开发产品计税成本+期间费用+税费


其中: 已销开发产品计税成本包括

(一)土地征用费及拆迁补偿费:指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。


(二)前期工程费


(三)建筑安装工程费


(四)基础设施建设费


(五)公共配套设施费


(六)开发间接费。


期间费用包括销售费用、管理费用、财务费用


税费包括增值税金附加、土地增值税、印花税等


(这些都是我在网上抄的,其实规则非常复杂,网上有些公众号专门是写房地产开发所得税哪些能抵扣。按照投资人员简化理解,就是只要能开出发票的,抬头是这个项目公司的,不是土地滞纳金等等特殊情况的,大概可以抵扣或者按照一定比例抵扣所得税。)


2
营改增以后,具体计算时,都用不含税的数据

回忆一下之前土地增值税计算时,收入都要扣减销项税,成本都要扣减相应的进项税。


具体计算的时候,顺序是这样:先算增值税及附加,把每项的销项税和进项税都留在表格里;再算土地增值税,数据都要扣减相应的销项和进项税;最后再算企业所得税,直接采用算土地增值税时不含税的数据即可。


注意的几点:

(1)由于我们用的已经是不含增值税的数据,扣减税费时不能扣减增值税本身,只能扣减增值税附加,否则会造成重复扣减。


(2)如果是由于并购贷产生的财务费用(利息)不可以在项目公司计算所得税时扣除。这是因为并购金额是受让方支付给转让方的,相应的利息也是受让方承担,也就是项目公司的股东承担,不是项目公司承担,主体不同。


(3)如果是罚金、罚款和被没收财物的损失(行政性罚款),比如土地滞纳金等等,不得扣减。


3
预征和清缴

企业所得税也要预征,预征公式是:


企业所得税预缴税金=[预收房款÷(1+10%)×预计毛利率-预缴的土地增值税-预缴的附加税金- 当期发生的营销费用、管理费用、财务费用和营业外收支]×25%                                                                 

对投资人员来说,预收房款就是销售回款

预计毛利率各个地区不同,有15%的,有18%的,有20%的,需要在网上查一下。


清缴时点:

房地产企业所得税是按年汇算清缴,年度内企业有所得就纳税,有亏损不纳税,今后年度实现的所得可以按规定弥补以前年度亏损。


4
具体计算的例子


(一)假设条件如下


先回顾一下上节的例子的一些假设数据


销售回款(含税)=119000万元

转让房地产收入总额(不含税)=110909万元

取得土地使用权支付金额=30900万元

房地产开发成本(不含税)=31829万元

预缴增值税附加税金=3245*12%=389.4万元

实缴增值税附加税金=5808*12%=697万元

预征土地增值税=3470万元

实缴土地增值税=9848万元

营销费用、管理费用(不含税)=115万元



这里再补充几个假设:

土地使用税=100万,印花税=5万;资本化利息=100万

营业外收支为0

当地适用的预计毛利率=15%


(二)企业所得税预缴税金计算


企业所得税预缴税金=[预收房款÷(1+10%)×预计毛利率-预缴的土地增值税-预缴的附加税金- 当期发生的营销费用、管理费用、财务费用和营业外收支]×25%


=【119000/(1+10%)*15%-3470-389.4-115-100-5-100】*25%

=3012万元


(三)应缴企业所得税计算

企业所得税=(销售收入-准予扣除的金额)*25%

=(110909-30900-31829-697-9848-115-100-5-100)*25%

=9329万元


5
收购前亏损


标的公司如果是亏损或持续亏损的,并购方在收购后可冲抵部分所得税,但可弥补亏损年限不得超过5年,并且需要确认可弥补亏损是否有效。


具体在尽职调查的时候,看一个叫"企业所得税弥补亏损明细表"(企业每年给税局申报的一套表里都有这张表),在最后一项有“可结转以后年度弥补的亏损额”,可以看到过去五年可以弥补的亏损额。


那么可以预计一下项目在哪一年结转收入,会产生利润,大致倒退五年,看看大概有多少年度弥补的亏损额。这个只能大概估一下,投资人员肯定是估不准的,如果没有把握,测算时可以不考虑这一块,给未来留一点空间。



 

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