据悉，2018年10月25日，住建部在北京主持召开部分省市座谈会，研究2019年棚改政策。地方层面，安徽、江西、山东、四川、贵州五省和各省1个城市代表参会，国家发改委、财政部、人民银行出席会议。

针对2019年的棚改政策，本次会议明确了四方面内容：

今年10月8日的国常会表示，按照今年政府工作报告确定的新的三年棚改计划，督促各地加快开工进度，加大配套基础设施建设。

所谓“新三年棚改计划”，就是2018年-2020年将改造各类棚户区1500万套。今年按计划完成580万套后，2019年、2010年还要完成920万套，年均460万套，目标上相对有所降低。相应地，融资压力也会减轻。

有的地方就反映，之前已经棚改了一部分，剩下的如果不实施棚改，维稳压力大，风险高，所以必须积极推进。

在此之前，棚改范围有所扩大：有的地方将棚改政策覆盖范围扩大到建制镇，有的把房龄不长、结构比较安全的的居民楼纳入棚改范围等等。

本次会议重申，严格把好棚改范围和标准，重点改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区。但是要区分收益能否平衡，这主要为发行棚改专项债做准备。

棚改项目的收益主要来自于棚改腾挪出来的土地出让收益，因此和地价、房价密切相关：一二线城市的棚户区改造项目可以平衡，但三四线城市、县城将难以实现项目收益与融资自求平衡。

在过去三年，棚改和去库存的结合产生了棚改货币化安置。货币化安置在棚改中的占比也一路上升。

根据公开资料，我国2014年棚改货币化安置比例为9%，2015年为29.9%，2016年这一比例上升到了48.5%。据市场机构测算，2017年达到了60%左右。

货币化安置的快速推进造成了三四五线城市的房价飞涨。所以会议明确，棚改货币化安置政策不搞一刀切，要因地制宜，因城施策，一城一策。

今年政策已经调整，商品住房供需紧张的市、县，要进一步降低货币化安置比例。明年还将继续。

据悉，“政府购买”棚改模式为当前的主要方式，一般是由政府选择具有实力的平台公司，与其签订购买服务协议，由平台公司负责具体实施，项目资金来源于国家开发银行、农业发展银行等政策性银行的棚改专项贷款。

财政部2017年印发的财预〔2017〕87号文称，严禁将建设工程与服务打包作为政府购买服务项目；严禁将金融机构、融资租赁公司等非金融机构提供的融资行为纳入政府购买服务范围。

但“党中央、国务院统一部署的棚户区改造、易地扶贫搬迁工作中涉及的政府购买服务事项，按照相关规定执行”，也就是说棚改属于豁免的范围。

不过，虽然集中于三四线的棚户区改造及其货币化起到了“踩油门”的作用，刺激了房地产需求的迅速扩张，对去库存有正向作用，但华融证券首席经济学家伍戈对财联社记者表示，现在负面的作用正在显现，特别是部分城市房地产泡沫日益严重，加剧了潜在的金融风险，不利于调控房价。

同时，也有行业人士对记者表示，现在要进行的棚改项目实施难度较大，缺乏可盈利空间，很难吸引社会资本进入。一般城投公司会以项目作为担保融资，地方政府为完成棚改任务半遮半掩地为项目兜底，但在债务高企的现状下，无疑造成地方政府隐性债务上升的担忧加剧。

本次会议直接指出，2019年政府购买棚改模式取消，但鼓励国开行、农发行对收益能平衡的棚改项目继续贷款。

关于融资，先提供两组数据：

1.在政府购买棚改服务的模式下，资金主要来源于国开行、农发行的贷款资金。2017年，国开行、农发行发放棚改贷款分别为4273.9亿、8800亿，合计1.3万亿左右。

2.在2018年，棚户区改造专项债问世。Wind数据显示，截至目前棚改专项债发行3100亿。

按照本次会议要求，2019年棚改融资以棚改专项债为主。那么，棚改专项债的规模将大幅增加。（2017年新增专项债0.8万亿，2018年1.35万亿，2019年有可能增加至2万亿以上）

棚改及货币化安置走向何方？

商品房待售面积是反映房地产库存水平的指标之一。国家统计局数据显示，2015年末，商品房待售面积7.19亿平方米。经过两年多的去库存，至2018年8月末，商品房待售面积已降至5.39亿平方米，为2014年初以来最低水平。

易居研究院智库研究中心研究总监严跃进表示：“目前，三四线城市的去库存需求己经基本完成。”

据戴德梁行首席政策分析专家魏东向表示：“棚改货币化政策的确能够很大程度上改善民生，帮助棚户区居民提升生活质量。但是中国房地产市场自2015年以来呈现连续上扬的态势，在一二线城市纷纷限购的背景下，一些热钱在末班车心态的引领下也纷纷流入三四线城市，推高了当地房价，同时放大了有效需求，造成房价高于真实价值。本次所以棚改货币化的政策调整是适应了当下的市场现状。”

“未来，预计棚改货币化政策会更加因地制宜，针对不同区域的市场情况采取相应政策，进一步促进房地产完善健康发展。”