多年来，城改项目在西安楼市雄踞一席，为西安低房价立下汗马功劳。同时，城改房又是房地产市场上挥之不去的阴影，不经意间令开发商和业主头疼，有时还波及到政府。

不久前，身陷多个城改项目而难以自拔的中登集团因涉隐匿财产被查，涉案标的20余亿。据了解，目前西安有多个城改项目因开发商资金链断裂而停工、延期交付，令购房者叫苦不迭。

多方债务纠纷与烂尾有着直接关联，法院的强制执行是直接打停企业运行的重锤！在城市高速发展时期，如何看待政策给民营企业带来的影响、民营企业正常运营中遇到的资金问题、债务纠纷，如何人性化的化解是一个亟待面对的问题。

盲目乐观冒进，不计成本借贷是烂尾成因之一

民营企业通过民间借贷方式借用了第三方资金，是市场常见的一种形式，有一定的客观性。借贷资金用于正常的生产无可厚非，尤其在楼市销售旺盛期，加速生产快速流转就会带来更大收益。但多数民营企业在发展中一边建设，一边在攻城略地，“吃着碗里看着锅里”盲目乐观、不自量力，对政策预见不足。一旦遇到银根紧缩、不能（五证不全）预售、债主讨账，便是雪上加霜陷入泥沼。为了“补窟窿”不得不“拆东补西”，稍有不慎就会像穆将王村项目那样，换了董事长都不知道咋回事。

所以，房企没有被饿死的、都是被撑死的！

实力雄厚去整城中村项目未尝不可，但资金有限，还不顾自身实力去搞，不仅是“小马拉大车”，还容易累死这匹马，马死了谁拉车？！此举无疑是导致项目走向烂尾的开始。

国内其他城市也有类似烂尾楼现象，原因是部分企业涉及多个（城改）项目、盲目扩张、建超高层等所谓“地标”性建筑，对财政预算不充分、对金融政策缺乏防范意识、对民间融资盲目信任等导致烂尾，概莫如此。企业一旦陷入资金泥沼很难自救，也很难搬来援兵。

从发展的角度讲，全社会应该正视民营企业在城市发展中的积极一面和所面临的问题，尤其是负债累累后为了生存而使用一些方式。有的企业通过变卖项目、土地、或用其他产业利润等方式偿还债务，是有一定诚意的，应该给予他们一定的发展机会。如果企业进入良性发展循环中，循序渐进地还款，是应该得到宽容和谅解的。应该给欠债企业一个出口，而不是把一个有发展前景的企业用执行来“猝死”。如何正视企业间的债务，在不简单粗暴执法的前提下，给欠债企业一点时间，给还债一个计划，更能激发欠债企业的创造力。

集体土地转性慢让房企成本加大、停滞

西安楼市的烂尾楼，与粗放的开发有关；与区域急于求成的招商引资有关；更与政策的不连贯或朝秦暮楚式的政策有关。

虽然之前出台了一系列加快城中村集体土地流转、加快审批城改项目的举措，但与高速发展的市场需求相比显然滞后。房企从拿到土地到建成销售，周期一般需要二年左右，但是因为环保、环境以及销售等因素，尤其“封土”期的刚性，使房企的生产周期被迫延长，资本压力增大，房企面临延迟交房、延迟收付等违约风险，所以破解城改项目的主要问题在加速土地转性。

需要反复强调的是，房企在接手城改项目前，一定要有自己可掌控的雄厚资金，要有预防应付计划外预算增加的能力。比如说木塔寨附近项目，也有城中村土地拆迁以后转性的土地。为什么万达能在一年左右的时间建成并投入使用？一是企业有雄厚的资金优势，二是政府政策配套政策到位，有“军令状”做保障！所以，介入城改项目，资金和政策缺一不可。

城中村项目烂尾如何破解？

西安楼市以烂尾而著名的楼盘有汉城湖畔、西江月、香山红叶、时丰中央公园、国际幸福城、中宝北岸美域、穆将王村等，当然还有五证齐全的项目，甚至部分陕西知名房企，都一度陷入城改项目的泥潭之中，城中村烂尾项目亟需破解魔咒。

烂尾项目涉及方方面面，一是需要政策引导，二是需要群众（业主）和社会的理解，西安已经有政府协调、开发商、业主配合而达到入住的项目。

当然，政策引导更加重要，比如可以通过借壳的形式完善项目。相对来说，烂尾楼比一个全新项目实施起来更简便，一应手续完备，主要是缺资金，不妨通过融资或合资，以及兼并收购等手段破解。

好在最近一行二会和地方政府纷纷帮助民企“资金链救急”，但一轮危机过后其症结——企业家的头脑还会“热”吗？被执行的企业是彻底死掉还是涅槃重生，我们亟需一个鲜活例证。