与房产“正式决裂”
中国40年改开史上，唯一一次房地产泡沫破灭，便发生在海南，至今仍令人心有余悸。
刚建立特区的海南，引来无数人登岛淘金，房地产行业可以用“轰轰烈烈”来形容。据统计，海南1989年房地产投资仅为3.2亿元，而1990-1993年间，房地产投资比上年分别增长 143%、123%、225%、62%，最高年投资额达93亿元。
随之而来的是海南房价的暴涨。1988年，海南商品房平均价格为1350元/平，到了1993年达到7500元/平的顶峰。
1998年，央行宣布关闭海南发展银行，泡沫最终破灭。从1999年开始，海南用了七年时间，处置积压房地产的工作才基本结束。截至2006年10月，海南处置积压商品房444.82万平方米，占积压总量的97.6％。
但不宽裕的财政（大约50%左右的支出来源于中央财政转移）、变形的产业结构，以及国家金融周期、房地产周期等原因，导致泡沫之后的海南，依旧对房地产行业有着较高的依赖。
但进入“房住不炒”新时代后，国家去杠杆、严调控的背景下，海南的房地产形势也在起变化：
2016年2月26日，海南省政府发布相关文件，对住宅库存消化期超过全省平均水平的市县暂停办理新增商品住宅用地审批和新建商品住宅项目规划报建审批。
2017年4月14日，暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅的非本省户籍居民出售新建商品住宅，暂停向购买第3套及以上商品住宅的居民家庭发放商业性个人住房贷款。
2017年9月22日，除国家和省重大基础设施建设、重大民生项目和重点海域生态修复治理项目外，严禁围填海。
2017年9月29日，全面停止审批建筑面积100㎡及以下的新建商品住宅。
2018年3月31日，非海南省户籍家庭只能买1套住房，且首付不得低于七成、自取得不动产权证之日起5年内禁止转让、在限购区域买房须提供5年以上的社保或个税缴纳证明，并永久停止四个中部生态核心区市县（五指山、保亭、琼中、白沙）开发新建外销房地产项目，被业内称为“史上最严楼市调控政策”。
近日，海南省召开“以发展‘共享农庄’为抓手建设田园综合体和美丽乡村”推进会。
省委副书记李军指出，以发展“共享农庄”为抓手建设田园综合体和美丽乡村，是解决农产品滞销和价格波动、美丽乡村建设缺少商业模式和持续运营能力、乡村旅游产品单一和水平较低、贫困户持续稳定脱贫致富、农耕文化传承等问题的有效举措。国家和省级层面近期出台的一系列政策为发展“共享农庄”提供了政策支持，省委书记刘赐贵、省长沈晓明就“共享农庄”作为美丽海南百镇千村建设一个抓手先行试点、结合农业供给侧结构性改革积极推进等提出明确要求，各市县各部门要认真落实、积极实施。
一、建设原则
1、逢建必报不能超过三层
坚持规划管控。强化农庄民宿（客栈）建设的体量、高度和风貌管控，民宿（客栈）不能超过三层，充分体现海南地域特色。严禁以农庄建设为名违法违规开发房地产或建私人庄园会所。
2、基础条件好的村庄、农场先行试点
坚持资源共享。把农庄建设与全域旅游、百镇千村建设以及休闲农业示范点、乡村旅游示范点、现代农业示范基地建设相结合，统筹推进。选择一批基础条件好的村庄、农场等先行试点。
3、优先在贫困村发展“共享农庄”
坚持助力脱贫。把发展“共享农庄”和脱贫攻坚紧密结合起来，优先在自然环境良好的贫困村特别是少数民族贫困村发展“共享农庄”，形成贫困户与经营主体利益共同体， 通过土地入股、出租、在农庄务工等方式增加贫困户收入。探索运用“共享农庄”理念开展生态移民扶贫。
二、建设内容
5种类型的“共享农庄”
1、产品订制型
对消费者认养的农作物建立档案，严格按照约定标准进行生产。产品成熟后，按照消费者的要求既可配送到指定地点，也可进行代销，将销售收入返还消费者。鼓励省外大型农产品批发市场、菜篮子集团、酒店、企业、学校等在海南省投资“共享农庄”。
2、休闲养生型
鼓励农村集体组织和农民以出租、合作等方式发展特色民宿客栈，吸引消费者特别是“候鸟”前往农庄休闲养生度假。打造“民宿+农地”休闲养生产品，把经营权租赁给“候鸟”人群、城市居民，用于农业生产或农事体验。
3、投资回报型
消费者及投资主体通过众筹等方式募集资金用于发展“共享农庄”，农庄为消费者及投资者提供农资供应、技术指导、托管代种代养、产品销售等配套服务，消费者及投资者按约定获得实物或投资收益回报。
4、扶贫济困型
引导消费者及投资主体与贫困村或贫困户直接对接，消费者认养贫困户的农作物或者承租贫困户的农地、农房，贫困户通过出租土地、房产或以土地、房产入股获得财产性收入以及通过打理农庄获得务工收入，实现贫困户持续稳定增收。
5、文化创意型
立足特色资源，吸引各类艺术家、创客利用品牌设计、故事挖掘、艺术再造、农业科普等文创艺术方式，打造特色农庄。
加强“共享农庄”基础设施建设
改善农业生产条件，完善农庄通信网络基础设施，完善物流体系建设，推进快递下乡工程。提升旅游功能，完善农庄及周边的道路、景观、旅游厕所、生态停车场、污水处理、标识标牌等设施，实现农庄景区化。
打造标准化“共享农庄”品牌
建立健全“共享农庄”标准体系，并进行认证。为消费者提供绿色、优质、安全的农产品。支持农庄建立农业物联网系统和可视化监控系统，实行全程可视化生产。
开展“共享农庄”专项营销
设计全省统一的“共享农庄”品牌形象，公开遴选专业营销公司，开展推介，打造“共享农庄”品牌。
搭建“共享农庄”网络平台
经认证的“共享农庄”可进入省级平台，参与省级平台组织的集中宣传营销活动，并在平台上发布产品。
三、开发模式
1、整村综合开发模式
由企业或农民合作社对整村进行统一规划、统一建设，利用村庄空闲地等建设民宿和其他相应设施，民宿可以出租，民宿的全部或部分经营权、股权可转让；将整村农用地进行统一规模化生产经营，消费者可以租赁农用地经营权或认养农作物，企业或农民合作社为消费者提供系列服务。
2、村庄农房改造升级开发模式
由企业或农民合作社将村庄现有房屋进行改造升级，其房屋可以出租。将村庄部分农用地进行统一生产经营，消费者可以租赁农用地经营权或认养农作物，企业或农民合作社为消费者提供系列服务。
3、基地开发模式
企业或农民合作社利用农业基地内农业附属设施用地等建设管理用房，或利用基地已有的建设用地建设民宿，民宿可以出租，民宿的全部或部分经营权、股权可以转让。消费者可以租赁农用地经营权或认养农作物，企业或农民合作社为消费者提供系列服务。
四、扶持政策
1、发展“共享农庄”财政支出优先保障
完善财政支持政策。积极创新财政投入使用方式，探索推广政府和社会资本合作，采取先建后补、贷款贴息、贷款担保等方式支持发展“共享农庄”。
2、拓宽抵押物范围积极向农庄发放贷款
创新金融保险政策。拓宽抵（质）押物范围，积极开展存货抵押、订单抵押、畜禽产品抵押等创新业务，向资信情况良好的农庄积极发放信用贷款等。
3、鼓励文昌利用土地试点“共享农庄”
落实用地政策。鼓励文昌市利用“农村集体经营性建设用地入市试点”的政策发展“共享农庄”，取得经验后适当在全省推广。
4、对“共享农庄”基础设施项目给予奖补
鼓励市民下乡参与建设“共享农庄”。对以租赁合作方式利用空闲农房建设“共享农庄”的，由市县政府给予奖补。对发展“共享农庄”中的基础设施和公共服务设施项目给予奖补等。
|
