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430万亿房产泡沫该何去何从?

发布时间:2018/10/30

 

最大的泡沫是地产

最大的杠杆在地产

如何去杠杆?


网易披露,上半年倒闭企业504万家,下半年呢?至2018年3月,全国企业总数约3100万家,半年就倒闭了1/6 。


上半年还有453家上市公司董事长辞职或被炒。A股企业总计为3551家,哀鸿遍野。


2018年,28年来最低GDP增速....



正值中美贸易战白热化、经济成长趋缓之际,中国房市再次濒临崩溃边缘,几家大型房地产开发商都推出房价打五到七折求售,以求现金快速入账。据报导,中国房地产总市值超过430万亿人民币,是其去年GDP的5倍之多,泡沫化风险恐一触即发。


房地产危机:购房额超过居民总存款额 


房地产对经济的发展和稳定都很关键,实际上全世界的经济危机都起源于房地产泡沫破裂。中国也面临房地产泡沫过于严重的问题,现在的房地产已经引起中国经济太多的滞碍。


 2017年的上半年房市的销售额超过了居民的存款额。居民的存款是用来生产消费投资的,但是现在投资房产占了全部的储蓄。实际合理的底线是房地产的投资占全部储蓄的百分之四五十,或百分之二三十。


购房已经超过了居民总储蓄,这个时候已不叫泡沫了,该叫危机了。


美日房地产泡沫破裂时房价的涨幅为例来说明:日本在1985年房地产泡沫破裂的时候,六大城市房价过去十年只涨了1.5倍到2倍之间;美国到2007年房地产泡沫破裂的时候,它的房价涨了50%到100%之间,大城市涨得高一点,小城市低一点。但中国近十年来,房地产涨价大概十倍到十五倍,超过别人十倍。” 


一栋房子北京十年以前卖一百万,现在卖一千万,这个价格泡沫已经非常之大。北京平均房价比东京、纽约、香港、伦敦这些全世界最贵的地方还要高,这是非常糟的现象。北京、上海,广州、深圳这几个大城市早就限购了,但是效果不怎么样,主要是泡沫已经很大,很难压下去。房地产泡沫是越滚越大,非常危险。


限售限购没抓住根本,减税也没用


投资渠道狭小被指是二三线城市也出现房价暴涨和实施调控的原因之一。就目前来看,因为居民的投资别的方面是不赚钱的,社会其它行业利润在下滑。投资国外,现在有限制资产外逃的政策,这样资金就没有可去的地方,它就投到房地产上去了。


限售限购没抓住根本,“根本在我们中小企业收入是下滑的”。 “各行各业投资的利润下降,社会资源配给不均衡。政府有些政策对中小企业发展是不利的,比如对中小企业采取过度的管理,像环保一刀切,实际上在这个层次很多农村的小厂关掉了,小企业不能存活、不能发展,居民没地方可投资,只有投房子。大银行垄断金融,它不贷款给中小企业,一贷款就贷款给一些央企、国企,导致国营企业越来越大,民营企业越来越萎缩”。 


中国的投资渠道非常狭小,(就是房地产)真正中国能够市场流通的物业或者不动产,只有大城市和城市边上的几块房地产、地皮,其它根本不能投资。绝大部分农村地区的土地和物业是不能买卖,可以说国家一半以上不动产和物业是不能流通的,一钱不值。” 央行给银行下了死命令,你不准给我贷款,减少房地产的贷款,但是这都不是有效手段,你不给他房地产贷款,他会有其它贷款再转到房地产上了。”


实际上我们现在解决经济的问题就是解决小微企业的问题。解决小企业收益差的问题,给农民提高退休金,是(解决问题的)很关键的步骤。低收入群体没有收入了,小企业自然没有利润了;卖给小企业产品的收入没有了,那么中型的工商业自然就不行了,层层影响,卖给中、小型企业产品的大型的国企。 一切以国营企业、国家银行为基数来算这个帐。如果它贷款增加,会产生债务和更大的崩溃危险,如果它不增加贷款,它的经济就要窒息、崩溃。现在政府的债务,最新看到数字是280%多,也就是2.8倍GDP增长速度,这是非常危险的现象。


房价缩水 房主恐“资不抵债” 


今年房地产业遭遇寒流,纷纷降价求售,也引发房主“资不抵债”的危机感。


环北京的燕郊楼市去年为3万元人民币/平米,但去年限购令一出,燕郊房市成交持续萎缩,目前跌至1.5万元左右,在一年多内,房价已经腰斩。


今年不到30岁的李先生曾一度身家千万,“房价跌了一半,卖了连银行的尾款都还不上,不卖的话,每月还得还一万多元月供(房贷)。”他担心,断供(不缴房贷)又会影响征信记录。


专家表示,个人弃房断供的代价很高,不仅房子被拍卖,当房屋价值不足以还清欠款时,房主还将偿还余下款项。


前两年,银行业推出所谓“房抵贷”的金融商品,就是借款人以房产抵押作为担保,向银行申请的流动资金贷款,诱使许多家庭在名下房贷还未结清情况下又去购买第二套房。


除房抵贷之外,消费贷、首付贷、个人经营性贷款等产品,都成为房市杠杆资金的来源。 


房产净值 占中国家庭财富近7成 


房产是中国家庭财富最重要的组成部分。据中国经济趋势研究院编制的《中国家庭财富调查报告(2017)》,全国家庭的人均财富中,房产净值占比为66%,城镇家庭占比更高。 


从住房数量来看,平均而言,全国家庭自有住房套数平均为1.044套。 而家庭财富增长也主要来自房产。拿2016年这一年来看,中国居民的房产净值增长达17.95%,房产净值的增长额已占到家庭人均财富增长额的68.24%。


2016年7月,深圳、南京、上海新房价格同比分别上涨41.4%、35%和33.1%。 


不过,家庭债务也因此变得突出。当年7月中国人民币贷款增量达4,636亿元,其中标明居民房贷的中长期贷款增量高达4,773亿元,占信贷总额的比重已经超过100%。


据统计,中国家庭的“负债率”是58%,即家庭资产超过一半是应用来偿债的。而根据2017年中共央行《城镇储户问卷调查报告》数据,“个人房贷每年增速都在20%以上。” 


房价剧降 多地房主抗议 售楼处被砸 


近来多个城市传出房主抗议开发商降价抛售的消息,引起外媒关注。


在上海,数十名愤怒的房主突然来到一处楼盘的售楼招待处要求退款,因该楼盘调降25%房价求售,从而引发了冲突,导致售楼处被砸。这些报导很快被删掉。厦门、贵阳等大城市以及一些中小城市也发生了类似的抗议活动。


以往,即使百业萧条的情况下,中国民众总相信房产是不会让财富付诸流水的资产。因为银行为了放贷谋利,会不断为泡沫化的房市注入资金;地方政府需要继续卖地以获得财政收入,就得营造房市繁荣景象。但如今荣景不再。


对房市调控政策已从“去库存”转向“去杠杆”,而房地产商面临偿债高峰,房子不卖没有资金回来,最后被迫降价销售。


房主们还冀望政府介入,以解决他们与开发商之间的纠纷,并调高房价。但是,当今房市的乱象岂不正是当局操纵市场的结果? 房市乱象 ZF 操纵市场所致? 中国主要城市的房价在2016年大幅上涨,曾经,许多人相信“房价永远不会跌”,排队买房、为求多买一栋房资格办离婚等现象喧腾一时。


中国经济专家何清涟曾表示,分析中国的房地产市场,已经不能只依靠金融地产的专业知识,因为那是一个权力之手不停介入并操纵的市场。


她还提到,“开发商、银行、炒房客、卖地的地方ZF都在做房市。” 


“2015年的11万亿新增贷款,主要流向个人住房按揭贷款、基础设施、房地产行业。”何清涟举例称。


另外,房价收入比是国际上衡量房地产是否出现泡沫的通用标准。世界银行提出一个国家比较合理的房价收入比为4~6之间,意即住房总价是家庭一年可支配收入的4~6倍才算合理。


今年4月易居房地产研究院发布《经济环境与房地产研究报告》显示,北京的房价收入比是21.4、厦门是24.5,位居榜首的是深圳,比例高达31.7。 中国社会科学院学者刘煜辉2016年也曾著文写道,“为了挽救经济杠杆,延滞风险的爆发,过去几年,主要处理方式之一是驱动民众的储蓄承接地产商的债务,然后转化为房地产投资,藉以挽救地方财政危机。” 眼下,地方政府、房地产开发商、乃至一般百姓房主,均陷入债务泥淖中。 何清涟曾多次示警:中国房地产与金融系统是中国经济危机的爆发点,危机迟早会降临,不能确定的只是危机爆发的时间。

 

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