烂尾楼如同城市“毒瘤”，如何拔掉这些碍眼的“毒瘤”，房地产商们开始绞尽脑汁，将烂尾楼改造成经济型酒店、星级公寓、顶极豪宅、大型商业楼宇，甚至包括艺术品交易市场。

    三里屯——北京夜生活的核心地带。从2004年开始，三里屯酒吧街以及附近的商业区开始改造。街边简陋的门面房改造的酒吧已经开始被全新的个性化商业楼盘取代，可是却有一栋30多层高的烂尾楼依然耸立。随着周围一栋栋现代面孔的建筑拔地而起，这栋烂尾楼反而变成这片区域的明显标志，常常被司机作为找路的标志物。

    “这栋楼叫中宇大厦，已经荒了有五、六年，我们每天都会轮班看守，但是一直没有接到要重建的通知！”负责看守中宇大厦的保安告诉记者。业内人士对中宇大厦的命运倍感遗憾：如此好的地段，CBD和使馆区的交界处；如此好的商业区，三里屯酒吧街的中心地带；如此好的机会，正逢北京楼市走牛。为何中宇大厦没能找到一个重新回到市场的契机呢？

    从专业的角度讲，烂尾楼是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。纵观中国房地产发展史，一直以来，房地产商都将大多的精力和资金放在新楼盘的开发和建设上。可是，这两年来的土地危机、银根紧缩、业界洗牌等变革性事件频出，让遭遇市场危机的地产商们开始冷静地观察市场动向，谨慎投资。此时，他们开始将目光聚焦到烂尾楼，处理烂尾楼重新找到突破口。

    一个烂尾盘能否“变身”成功，需要三个必备条件。第一，烂尾楼项目基本市场条件评估，比如，楼盘的地理位置、物业状况以及商业价值等；二是资金及债务状况的募集与清理；三是操盘手的营销水准，选择一个判断准确、能干的操盘手或是团队是盘活项目的关键因素。

    变奏一：烂尾楼“变”经济型酒店

    当酒店业遇到烂尾楼时，便擦出“经济型酒店”的火花。所谓经济型酒店是为在城市旅行的中等收入人群提供方便、舒适的住宿服务。一般的经济型酒店有两个方面的特点：首先是廉价，与同档次星级酒店相比，经济型酒店房价便宜，住宿价格一般在200元到300元/天左右；第二是酒店只提供最基本的居住设施，房间整洁，装备简单，明确定位在为客户提供舒适、干净、安全而又低价的入住环境。

    在国外经济型酒店早已大行其道，国外旅游发达城市中，经济型酒店已占到全部酒店数量的70%。中国则是另一番景象，旅游城市的高档星级酒店比比皆是，而经济实用的酒店却少的可怜，其比例只占全部酒店数量的不足10%。

    经济型酒店的市场空白让国际型酒店企业开始入侵，近来在北京市场上非常活跃的法国雅高国际酒店集团已经开始采取购买项目的方式进入市场。法国雅高国际酒店集团将目标投向了烂尾楼，据雅高公司透露，他们主要在北京收购价格在3500万元左右，位于闹市的房地产的烂尾楼，然后经过标准化的改造，建成位于城市中心区的经济型酒店。

    雅高公司看中的就是烂尾楼的可塑性强和价格便宜。由于很多烂尾楼已经基本建成，企业在获得烂尾楼的产权后，只需要进行简单外部改造和内部装修，加上必要的设施，很快就可以对外营业。这种经济酒店改造的模式，既节省了重新建楼的成本，也缩短了投资资本回收的时间，企业也降低了投资的风险。

    加上烂尾楼价位远远低于普通楼盘的整体售出价，急于脱手的卖家的出价肯定会让买家相当满意。雅高公司向记者透露，他们已经将开发烂尾楼项目作为在中国发展的最重要的工作，目前已经开始在中国大中型城市开始和一些烂尾楼业主开始谈判工作。主要是价格问题，希望通过不断的协商能够获得一个双方满意的价格。
记者了解到，到目前为止，如何将烂尾楼成功运作成为经济型酒店，还没有一个成功的范例。

    变奏二：烂尾楼“变”星级公寓

    当烂尾楼遭遇小资，产物便是星级公寓。小资的横行除了成就了餐饮、娱乐消费业的繁荣外，中国房地产历史上也应该给小资记上一笔。不得不佩服上海房地产策划人士们的极尽能事，他们能够把握住任何流行风潮，然后迅速把它转换成经济效益。

    经过“新生代小户型”和“酒店式住宅”各种小资概念宣传渲染，上海市静安区的高级商务住宅区内，许多烂尾楼摇身一变成为星级公寓。据了解，上海陕西北路口的一幢烂尾楼，改造还未完工，重新包装的小户型酒店式公寓还在图纸上，每平米的价格就已经炒到20000元以上。建成之后，正赶上海2005年房价猛涨，几天内就被投资客和自住客一抢而光。

    目前，上海几处有名的酒店式公寓都是由烂尾楼改造而成。这些楼盘开盘3个月内销售率超过75%，有的甚至达到100%。但是上海烂尾楼变身星级公寓是一个特定时间、特定地点的特殊案例。首先，正赶上海开建国际金融中心，优质的人才不断涌入上海，对于高档住房的需求自然不断增加。第二，上海近年来进入土地供给不足期，市内的可开发的土地越来越少。而大部分的小资去处都在上海市内，喜好小资人群的聚集自然拉高了房价和市场需求。

    上海的招数不是任何地方都能适用，在北京，烂尾楼改造成星级公寓的招数是地理位置+豪华装修。以北京第一大烂尾楼之称的中国第一商城为例，经历了挖角、资金困境、债务纠纷后，中国第一商城被北京魏公元鼎房地产开发集团全面接盘。

    不知是消息灵通还是上天佑助，中央电视的新址就该楼的旁边，水涨船高，中国第一商城借势与中央电视为邻开始受到关注。此楼最初的定位是商住两用的公寓，后来为了迎合北京人“喜大”的心理，开发商不惜血本投入9000万元用于一期项目的装修，并进行专业改造升级为高档的星级公寓。一上市，地理位置+豪华装修的优势自然凸现，很快便摆脱了烂尾楼的阴影。

    变奏三：烂尾楼“变”别墅豪宅

    当烂尾楼遇到高人变成豪宅后，便成了业界学习的教科书。豪宅是最容易变为烂尾楼的，由于豪宅的消费群相对狭窄，失败的风险也是最大的。说到烂尾楼起死回生的成功案例，不得不提及梁希森，此人曾是山东一包工头，只上过一年小学。不知何处觅得妙手回春之术，以3.98亿元价格购得已经沦为烂尾楼的北京玫瑰园别墅。经过重新包装上市后，玫瑰园从京城著名的烂尾楼一跃成为京城高档别墅的代名词，其中玫瑰园三期258号别墅成交价达3750万元人民币。

    如何将玫瑰园变废为宝，到底是用了什么“灵丹妙药”，梁希森至今守口如瓶，对外宣称只凭着一股“干”的信念。无论如何，梁希森的成功让一些荒废的别墅们看到了“变身”别墅豪宅的出路。

    不管“姑娘”美不美，借着这股跟风的气势，非要找到个“婆家”，先嫁过去再说。有人在网站上呼吁，烂尾楼改造成别墅豪宅一定要慎重。一旦投资失败，将会造成二次浪费和资金淤结，烂尾楼将会变成二手烂尾楼，这样的先例已经是数不胜数。

    可是，还真有出手阔气的买家，被业界称为“豪客”。就在2005年底，一家具有港资背景的神秘投资商以3.2亿元悄然接手广州一个搁置10年的烂尾楼——龙珠苑。

    该楼盘曾三易其主,此次终于“嫁入豪门”，“豪客”投资2亿，欲将其包装成临江豪宅快速推入市场。来自香港的“豪客”相当有信心，认为未来5年将是香港开发商寻找机会的最佳时机，选择不受瞩目的烂尾楼，经过包装、操作，以低买高出的方式快速获得利润，这种方法比开发新盘收益更快。

    变奏四：烂尾楼“变”商业地产

    当烂尾楼遇到零售业，变成了商店，商店倒闭，又变回了烂尾楼，这就是商业和楼盘之间的循环规律。2006年1月，青岛新城市广场又寻找到了新的买主——大连大商集团，该集团准备将几次倒闭的新城市广场改造成青岛最大的Shoppingmall。

    新城市广场历经9年沧桑，从开业到停业，又从停业到开业，反反复复经过北京、广州等各地投资商几次倒手。而混乱的管理和不清楚的市场定位，让位于青岛市繁华地段的新城市广场变得死气沉沉。

    而此次又有买主出现，能不能给新城市广场带来生机？从管理实力来看大商集团非常优秀，到2004年底，大商集团在东北、华北地区的大中型店铺总数达120家，分布在包括北京市在内的7省26市。资产市值总额超过百亿元人民币，2004年销售额231亿元，连续8年保持销售年均递增30%以上的高速度。

    从资金情况来看，大商集团高价收购已是公开的秘密。据公司负责人称，每平米的造价大约在6000元，总建筑面积10万平米，总价将达到6亿人民币。

    如果没有合理规划，商业烂尾楼一旦大量出现，其破坏力将远远大于住宅与写字楼烂尾造成的影响。2005年重庆市商业地产空置面积居全国第一，主要成因是重庆市在建直辖市之初，政府为了“大展宏图”，投建了办公楼底商。而这些底商零散分布在山路间，由于无法形成规模效应，造成商业地产供给量过大的困局。

    市场调查显示，商业地产烂尾的出现，很大程度上是由于政府部门的好大喜功、无序规划所造成。很多投资者非常困惑，在以后的投资过程中，政府的指导作用是该信还是不该信？还是只能靠运气？或是求老天爷保佑？

    变奏五：烂尾楼“变”写字楼

    当烂尾楼遇到办公，就变成了城市中最具标志性的垃圾。与基本位于郊区的豪宅不同，写字楼是烂尾楼视觉障碍的主力军。写字楼都是集中在市中心，为企业办公提共载体服务。它们一般都地处繁华地段，高耸入云，目标明显。

    没有结合市场需求和自身的能力，就盲目上马的写字楼项目，不能完全建成或是建成后无法经营，会很快进入烂尾楼的行列。如果要盘活这些不符居住原理的写字楼，唯一的出路是将其重新投资、改造成为注入新活力的多功能写字楼。

    北京枫蓝国际中心就是一个典型的案例，枫蓝国际中心原名叫银都中心。从1995年开工建设，到1998年搁置，期间传出了各种消息，开工、停工、停工、开工，反反复复好几次都未有成效，后来被业界称为“鬼见愁”。

    直到2001年，获得了境外投资者的资金注入，同时操盘团队敏感触到了市场对繁华地段的办公需求，他们便提出一个精装公寓、5A级写字楼加商业群楼的组合项目群，满足大、中、小型企业和投资商业业主的不同需求。

    2004年8月开盘时，大户型分割改造成中小户型，专门针对一些小型公司和投资者。而且开盘价每平米只有8800元，比同地区的高档公寓的平均价低了2000元左右，发售当日推出56套房子即被抢购一空。

    随着近年来大中城市写字楼市场逐渐升温，占据着城市中心商业区的烂尾楼又开始活跃起来。广州、深圳等地区烂尾楼已经开始陆续进行改造，至于能否盘活烂尾楼，只有拭目以待！

    变奏六：烂尾楼另类“变身术”

    2006年1月浦东莲花路上曾有一个名噪一时的“画家村”，早已被人们所淡忘。而今浦东外高桥保税区部分闲置多年的写字楼将被再次开发利用，100多万平方米的“烂尾楼”将成为世界上最大的艺术品交易市场，是一个“画廊＋艺博会＋美术馆”的概念。目前，将物业、画廊与艺术交易合为一体的成功案例几乎没有，即将诞生的“艺术村”自然引起各方关注。

    沈阳鹏利广场附近停工长达12年之久的“烂尾楼”已经摇身一变，成为了沈阳东部地区的“第一高楼”， 2005年11月主楼正式封顶。2006年底，这栋高133米，共有35层的摩天大厦将成为沈城又一个具备国际一流水准的五星级酒店。另外，作为东部专区“第一高楼”裙楼的两栋高楼也将超过100米，使整个酒店建筑群成为大东区的标志性建筑物。 （作者：熊靓）