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一个商业提速的龙湖现象 正出现在大众的视野里

发布时间:2017/7/21

一个商业提速的龙湖现象 正出现在大众的视野里 房天下 希熙 2017-07-20 10:32 [摘要] 对于商业规模扩张,龙湖不但在强调“快速”之余,还要求“高品质”。也许我们能从龙湖内部流出的一份文件中可以窥见龙湖拿地的准则。 在前不久龙湖公布的半年报中,2017年上半年龙湖地产累计实现合同销售金额人民币926.3亿元,同比增长140%。2017年龙湖的销售目标是1100亿元,上半年已达成其全年销售目标的84%。 而作为千亿龙湖的重要板块,商业地产一直扮演着利润稳压器的角色,近期更提出三年开业商场数量、整体租金翻番的目标。 根据龙湖商业的开业计划,在2016年已开业21座商场的基础上,2017年龙湖将新开5座商场,2018年新开3座,2019年新开7座。至2020年,龙湖开业商场总量将超过40座;租金方面,2016年租金收益20亿元,2020年这一指标将达到50亿元。 回顾龙湖的商业发展进程,今年龙湖商业已进入第十四个年头,2003年第一家商场“重庆北城天街”开业。2010年初,龙湖商业出渝落子成都,是年末北京、杭州等各地项目开业。彼时的龙湖已有“在2015年底开业18个大型商场”的计划,但住宅开发仍为主业。 直到2013年,吴亚军首次对商业地产提出中长期战略目标:用10-15年左右的时间,使得持有物业的租金收入达到100亿元,利润贡献比例从目前不到5%,提升至30%。同时还宣布“增持商业”是公司的核心战略之一,每年销售收入的10%将被用作商业投资。 至此,商业地产终于被提到战略性地位,2013年被认为是龙湖的“商业扩张元年”。 值得注意的是,2013年还是龙湖经历转型阵痛的一年。在这之前,龙湖以开发低密度的别墅类产品为主,项目集中在长三角地区。2011年政策开始收紧,限购政策对高端住宅的销售构成重大影响,龙湖的销售业绩开始下滑甚至到2014年都未完成既定目标。 2013年龙湖的转型向高周转开发要效益。这直接导致了商业的地位被抬高。2012年龙湖的销售型物业毛利和成交金额均出现回落,相对的是租金收入同比增长20%。 龙湖商业在前十年仅开业10家商场,在后三年开业8家。 对于商业规模扩张,龙湖不但在强调“快速”之余,还要求“高品质”。也许我们能从龙湖内部流出的一份文件中可以窥见龙湖拿地的准则: “快速”,浅显易懂,“高品质”则具体有以下几个参考维度: 高能级城市:龙湖内部对高能级城市的定位,是重点一线和二线城市,而在布局上,商场要比住宅还要小心。一组数据便能说明问题,龙湖地产已布局城市29座,商业布局城市仅是其中的16座,已开业的商场分布在北京、上海、重庆、成都、杭州、西安6座城市。 人口聚集地区:龙湖商业择址城市中的核心人口密集区,近城区及新城均可,人口密度视为重要考量标准。 交通节点:龙湖倾向于在核心交通节点和地铁上盖的节点开发天街产品。 为了做好上面三点,龙湖商业还打造了特有的城市地图研究体系,进行网格化精准投资布局。而在这个基础上,龙湖商业在项目获取方面也愈发显现出独立的理解和判断: 一个典型的现象便是——由过去与地产业整体投资,到现在开始主动独立获取商业用地。 比如,2016年11月,龙湖地产竞得北京市房山区良乡大学城板块商业金融服务业用地。最新消息是,龙湖良乡天街2018年开业;今年3月30日,龙湖将南京当日拍卖的两宗商办用地收入囊中,根据规划,两宗地未来均将打造天街系商业产品。 对此龙湖集团商业地产部总经理李楠也并不讳言。她表示,过去传统的发展路径,都是龙湖天街挨着住宅。但可以看到,如今龙湖对核心一二线城市的商业项目,其实在独立判断和获取项目,如果确实是非常明显的商业发展节点,龙湖商业也会独立投资,不完全捆绑辅助拿地。 “ 她还专门指出销售型物业可以推动公司规模的持续稳定增长;持有优质物业(商业物业)则可以分享城市经济带来的收益以及土地红利,实现持续稳定的发展,使每一个进入的城市都能成为稳固的根据地。” 所以我们再来看18日龙湖拿下的两块商办自持地,并不偶然。 龙湖的“天街”系 正逐步改变龙湖的营收结构 现阶段的龙湖租赁业务被寄予厚望。 如今龙湖做商业快速扩张也是有数据支持的,早在今年3月24日,龙湖地产公布2016年财务报告。报告指出,2016年全年,龙湖地产集团总营业额达到548亿元,同比增长15.6%,其中物业投资业务租金收入19.1亿元,同比增长35.2%。报告期内,龙湖地产归属于股东的溢利为91.5亿元,归属于股东的核心净利润率为14.2%。 目前龙湖地产商业产品主要分为三大产品系列:都市体验式购物中心天街系列、小区购物中心星悦荟系列及中高端家居生活购物中心家悦荟系列。 2016年底龙湖所运营的商业建筑面积1,938,418平方米(含车位总建筑面积为2,516,918平方米)整体出租率达到95.1%。不含税租金收入人民币19.1亿元,较上年增长35.2%。其中,天街、星悦荟、家悦荟租金占比分别为86.8%、11.4%和1.8%,租金收入的增长率分别为37.2%、26.7%和5.3%。 龙湖商业 数据图表来源: 铱星云商网 具体到成都市场,龙湖地产目前在成都实现租金营收的有四个商业地产项目,分别为龙湖北城天街、龙湖三千集以及龙湖金楠天街和龙湖时代天街。 根据报告数据显示,成都区域四个项目2016年全年总租金收入达到2.6亿元。其中,成都北城天街租金收入总额最高,达到1.09亿元,较2015年增长16.5%,项目出租率达到93.2%;其次为2015年开业的金楠天街,项目租金收入总额0.91亿元,同比增长403%,项目出租率达到99.9%;成都时代天街1期项目租金收入0.29亿元,增长率约36.1%,出租率99.3%;成都三千集项目租金收入约0.3亿元,同比增长2.4%,商场出租率达到98.8%。 龙湖商业 图据龙湖地产年报 在已有四座商业项目的情况下,龙湖于2016年进一步扩大了其在成都商业地产市场的份额,龙湖成都第五座天街项目西宸天街正式落户成都城西花照片区,该项目总建筑面积90万平米,其中商业面积15万平米。据锐理君了解,该项目招商工作目前主力店以及部分次主力店已基本确定,2018年12月项目将正式开业。 对于2017年的发展计划,龙湖地产在公告中表示,龙湖将稳稳站上千亿新台阶,并力争上游。同时天街将是重头戏,年内还将有5个天街陆续开业,租金收入亦保持增速,利润增长和盈利能力稳定可期。 不仅仅是天街,值得关注的是伴随着长租公寓及联合办公业务的崛起,在龙湖整体的居住-办公-购物的大生态体系中也酝酿出更多的商业可能。 “未来,不仅仅我们所能看到的长租公寓或写字楼,包括医疗、健康、体育、娱乐很多业态都可以跟商业嫁接,或者联合在一起,共享资源、共享空间,形成更加良好的生态圈。”龙湖集团商业地产部总经理李楠对媒体称。 而这,也许将是千亿龙湖提速前行的底气所在。 ,
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