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一个商业提速的龙湖现象 正出现在大众的视野里
房天下 希熙 2017-07-20 10:32
[摘要] 对于商业规模扩张，龙湖不但在强调“快速”之余，还要求“高品质”。也许我们能从龙湖内部流出的一份文件中可以窥见龙湖拿地的准则。
在前不久龙湖公布的半年报中，2017年上半年龙湖地产累计实现合同销售金额人民币926.3亿元，同比增长140%。2017年龙湖的销售目标是1100亿元，上半年已达成其全年销售目标的84%。
而作为千亿龙湖的重要板块，商业地产一直扮演着利润稳压器的角色，近期更提出三年开业商场数量、整体租金翻番的目标。
根据龙湖商业的开业计划，在2016年已开业21座商场的基础上，2017年龙湖将新开5座商场，2018年新开3座，2019年新开7座。至2020年，龙湖开业商场总量将超过40座；租金方面，2016年租金收益20亿元，2020年这一指标将达到50亿元。
回顾龙湖的商业发展进程，今年龙湖商业已进入第十四个年头，2003年第一家商场“重庆北城天街”开业。2010年初，龙湖商业出渝落子成都，是年末北京、杭州等各地项目开业。彼时的龙湖已有“在2015年底开业18个大型商场”的计划，但住宅开发仍为主业。
直到2013年，吴亚军首次对商业地产提出中长期战略目标：用10-15年左右的时间，使得持有物业的租金收入达到100亿元，利润贡献比例从目前不到5%，提升至30%。同时还宣布“增持商业”是公司的核心战略之一，每年销售收入的10%将被用作商业投资。
至此，商业地产终于被提到战略性地位，2013年被认为是龙湖的“商业扩张元年”。
值得注意的是，2013年还是龙湖经历转型阵痛的一年。在这之前，龙湖以开发低密度的别墅类产品为主，项目集中在长三角地区。2011年政策开始收紧，限购政策对高端住宅的销售构成重大影响，龙湖的销售业绩开始下滑甚至到2014年都未完成既定目标。
2013年龙湖的转型向高周转开发要效益。这直接导致了商业的地位被抬高。2012年龙湖的销售型物业毛利和成交金额均出现回落，相对的是租金收入同比增长20%。
龙湖商业在前十年仅开业10家商场，在后三年开业8家。
对于商业规模扩张，龙湖不但在强调“快速”之余，还要求“高品质”。也许我们能从龙湖内部流出的一份文件中可以窥见龙湖拿地的准则：
“快速”，浅显易懂，“高品质”则具体有以下几个参考维度：
高能级城市：龙湖内部对高能级城市的定位，是重点一线和二线城市，而在布局上，商场要比住宅还要小心。一组数据便能说明问题，龙湖地产已布局城市29座，商业布局城市仅是其中的16座，已开业的商场分布在北京、上海、重庆、成都、杭州、西安6座城市。
人口聚集地区：龙湖商业择址城市中的核心人口密集区，近城区及新城均可，人口密度视为重要考量标准。
交通节点：龙湖倾向于在核心交通节点和地铁上盖的节点开发天街产品。
为了做好上面三点，龙湖商业还打造了特有的城市地图研究体系，进行网格化精准投资布局。而在这个基础上，龙湖商业在项目获取方面也愈发显现出独立的理解和判断：
一个典型的现象便是——由过去与地产业整体投资，到现在开始主动独立获取商业用地。
比如，2016年11月，龙湖地产竞得北京市房山区良乡大学城板块商业金融服务业用地。最新消息是，龙湖良乡天街2018年开业；今年3月30日，龙湖将南京当日拍卖的两宗商办用地收入囊中，根据规划，两宗地未来均将打造天街系商业产品。
对此龙湖集团商业地产部总经理李楠也并不讳言。她表示，过去传统的发展路径，都是龙湖天街挨着住宅。但可以看到，如今龙湖对核心一二线城市的商业项目，其实在独立判断和获取项目，如果确实是非常明显的商业发展节点，龙湖商业也会独立投资，不完全捆绑辅助拿地。
“ 她还专门指出销售型物业可以推动公司规模的持续稳定增长；持有优质物业（商业物业）则可以分享城市经济带来的收益以及土地红利，实现持续稳定的发展，使每一个进入的城市都能成为稳固的根据地。”
所以我们再来看18日龙湖拿下的两块商办自持地，并不偶然。
龙湖的“天街”系
正逐步改变龙湖的营收结构
现阶段的龙湖租赁业务被寄予厚望。
如今龙湖做商业快速扩张也是有数据支持的，早在今年3月24日，龙湖地产公布2016年财务报告。报告指出，2016年全年，龙湖地产集团总营业额达到548亿元，同比增长15.6%，其中物业投资业务租金收入19.1亿元，同比增长35.2%。报告期内，龙湖地产归属于股东的溢利为91.5亿元，归属于股东的核心净利润率为14.2%。
目前龙湖地产商业产品主要分为三大产品系列：都市体验式购物中心天街系列、小区购物中心星悦荟系列及中高端家居生活购物中心家悦荟系列。
2016年底龙湖所运营的商业建筑面积1,938,418平方米（含车位总建筑面积为2,516,918平方米）整体出租率达到95.1%。不含税租金收入人民币19.1亿元，较上年增长35.2%。其中，天街、星悦荟、家悦荟租金占比分别为86.8%、11.4%和1.8%，租金收入的增长率分别为37.2%、26.7%和5.3%。
龙湖商业
数据图表来源： 铱星云商网
具体到成都市场，龙湖地产目前在成都实现租金营收的有四个商业地产项目，分别为龙湖北城天街、龙湖三千集以及龙湖金楠天街和龙湖时代天街。
根据报告数据显示，成都区域四个项目2016年全年总租金收入达到2.6亿元。其中，成都北城天街租金收入总额最高，达到1.09亿元，较2015年增长16.5%，项目出租率达到93.2%；其次为2015年开业的金楠天街，项目租金收入总额0.91亿元，同比增长403%，项目出租率达到99.9%；成都时代天街1期项目租金收入0.29亿元，增长率约36.1%，出租率99.3%；成都三千集项目租金收入约0.3亿元，同比增长2.4%，商场出租率达到98.8%。
龙湖商业
图据龙湖地产年报
在已有四座商业项目的情况下，龙湖于2016年进一步扩大了其在成都商业地产市场的份额，龙湖成都第五座天街项目西宸天街正式落户成都城西花照片区，该项目总建筑面积90万平米，其中商业面积15万平米。据锐理君了解，该项目招商工作目前主力店以及部分次主力店已基本确定，2018年12月项目将正式开业。
对于2017年的发展计划，龙湖地产在公告中表示，龙湖将稳稳站上千亿新台阶，并力争上游。同时天街将是重头戏，年内还将有5个天街陆续开业，租金收入亦保持增速，利润增长和盈利能力稳定可期。
不仅仅是天街，值得关注的是伴随着长租公寓及联合办公业务的崛起，在龙湖整体的居住-办公-购物的大生态体系中也酝酿出更多的商业可能。
“未来，不仅仅我们所能看到的长租公寓或写字楼，包括医疗、健康、体育、娱乐很多业态都可以跟商业嫁接，或者联合在一起，共享资源、共享空间，形成更加良好的生态圈。”龙湖集团商业地产部总经理李楠对媒体称。
而这，也许将是千亿龙湖提速前行的底气所在。
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