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点燃楼市热情 西安多个物业试水“租时代”

发布时间:2017/7/21

[摘要] 近日,广州的“租购同权”一石激起千层浪,引发全国热议。从南京的“购租补”到济南的免租5年,再到上海两个地块未来只租不售,成都的人才免租公寓,以及西安今年以来一直倡导的“租售并举”,可以看出,一二线楼市在稳定楼市重拳出击了许多限购政策外,也在积极吸引人才,并大规模的开启了房屋租赁潮流。 近日,广州的“租购同权”一石激起千层浪,引发全国热议。从南京的“购租补”到济南的免租5年,再到上海两个地块未来只租不售,成都的人才免租公寓,以及西安今年以来一直倡导的“租售并举”,可以看出,一二线楼市在稳定楼市重拳出击了许多限购政策外,也在积极吸引人才,并大规模的开启了房屋租赁潮流。 现象 售转“租”点燃楼市热情 7月17日,广州市政府发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权,保障了住宅租赁市场的供给数量和质量,一时间引起全国热议。 无独有偶,就在其政策的前两天,成都市也针对留住人才发布了“产业新政50条”,对外地本科及以上应届毕业生应聘者提供7天以内免费入住的青年人才驿站,对急需紧缺人才提供人才公寓租赁服务,租住政府提供的人才公寓满5年按其贡献以不高于入住时市场价格购买该公寓。同时,鼓励用人单位按城市规划与土地出让管理有关规定自建人才公寓,提供给本单位基础人才租住,确保各类人才“住得上房、安得了家”。 上海在日前拍出的两块土地未来只租不售也引起了大家的关注,同时在7月7日公布的《上海市住房发展“十三五”规划》中说道,上海预计新增各类住房约170万套,而其中商品房仅有45万套,租赁住房70万套,保障性住房55万套。也就是说,未来上海新增住房将以租赁住房为主,上海未来的一手土地供给将进入租房时代。 业内此前在接受媒体采访时表示,纯租赁住房地块的出现,说明持有型的开发理念不断深入。随着房价的上涨,再加上热点城市限购越来越严格,具备购房能力的人慢慢减少,购房年龄将会延迟,这会导致越来越多的人需要在租赁市场停留更长时间。某研究院认为,未来5-10年,中国租赁市场将进入快速发展阶段,2020年的市场体量约为1.6万亿元,2025年将达到2.9万亿元,2030年有望超过4万亿元。 分析 “租”背后的人才争夺 各大城市的政策出台,目的都在于积极支持租赁住房方式,加快构建租购并举的住房体系。鼓励发展现代住房租赁产业,催生新的经济增长极。特别是一二线城市大力推广租赁住房,很可能是未来的主流模式,毕竟高房价下,没有可能人人拥有住房,但在这背后,大量的人才争夺也越来越激烈。 据不完全统计,从今年3月份到目前为止,全国各地共计出台的近139轮调控政策中先后有廊坊、成都、中山、南京等13个城市将购房政策与引进人才挂钩。目前,西安开放的“落户政策”也是旨在留住人才,目前已有比较显著的成效。据了解,今年3月至5月,西安市共迁入落户64344人,同比增长49925人,增长了346%。落户人才呈现出了学历高、素质高的特点,达到了以户籍新政撬动社会发展,改善人口结构,提高人口素质,增加城市发展活力的目标。 陕师大商学院博士毕超认为,由于大量年轻人才无力买房,广州“租售同权”举措对于吸引留住人才具有重大意义,解决了很多人的后顾之忧,避免本地人才外流。玛雅房屋店东委员会主席李周生也认为,政策一方面有利于促进房地产市场平稳发展,另一方面也有利于吸引人才促进经济发展。 西安 多个“租售并举”项目试水 今年4月19日,西安市房管局通知要求西安市行政辖区范围内支持新毕业大学生以及高校教职员工安居,2017年在全市范围内提供12000套安居房,房租为2.89元/平米。其中,3年内普通高校新毕业大学生或5年内985、211院校新毕业大学生,免于资格审核。过渡期内,租金标准执行廉租住房租金标准。 和其他城市相同的,西安未来的发展,最主要的还是要能吸引、留住人才,但是相比这次广州最为“开放”的“租售同权”,西安仍处在“租售并举”。同时,也已推出了大学毕业生廉租公寓,高新区推出的公寓政策也取得了很好效果,不仅有助于降低住房空置率,也有利于提升人才吸引力。目前从政策角度来讲,调控趋严,开发商拿地的门槛越来越高,核心地段的优质地块更是难能可贵。同时随着房地产需求高点已过,行业规模不再增长,房企也将逐渐从物业销售转向物业运营。从目前市场状况来讲,无论是开发商自持还是限售政策,都将降低资产流动性,防范资金快进快出,有力打击各类炒房和套现的现象。 自2015年万科在西安开启长租公寓“泊寓”项目起,长租公寓开始在西安生根发芽。今年3月份开始,西安多个开发商对长租公寓的布局也已开始。2017年咨询长租公寓及公寓推广的投资商明显增多。莱安地产旗下馨美寓长租公寓于7月9日开业,主攻高端白领市场。7月19日,龙湖在西安的首家长租公寓——冠寓MOCO也举行了发布会,将于8月份正式面市。同时据其长租公寓项目负责人介绍,2017年龙湖将在全国开启14个城市的长租公寓产品。业内人士称,未来将会有更多开发商去尝试与“租”有关的各种模式,开发商自持物业,如果对租赁形式运作得好,收益并不比卖房子差。 预判 租金或将会有小幅上涨 “购租同权举措下,房租阶段性会上涨的,但不会长期。”21世纪不动产西安分部总经理邵涛分析说,“政府调控的措施策略在增加,更加公平公正。学区住房的租金要高于其他住房的租金,因为供应量的增加,租金会在合理的区间范围之内有所上涨。此前由于租房对学位保障不足,导致社会产生了大量因入学而被迫产生的购房需求,租房若能保障学位,则购房压力与迫切性能有所缓解。同时,西安的长租公寓也把租房市场推进了一个新阶段。它们一般都是在地段较好,并且全装修的模式运营,主要解决中高端客户的短期客户需求,具有一定的市场空间。” 毕超表示,如果是市场化的房地产租赁,单从解决学区住房价格来说,并不见得一定是好结果。首先,租房的人群会多于买得起房的,因此入学资格需求将增加,但是入学资格不一定能供给充分,可能导致学区住房价格上涨。其次,学区住房的投资者将不必通过卖房获利,而是通过收取房租,还可以减免税,这可能会使学区住房的投资需求大幅上升,拉动学区住房房价上涨。相应的,学区住房租金也会上涨。如果是政府来提供租赁房,那就不一样了,因为租金是受控的。对于现在国家倡导的租,特别是此次广州出台的“租售同权”对西安有一定借鉴意义,虽然会导致好学校周边的房价租金上涨,但是从长远来看,增加了租房者的权益,特别是解决了租房者子女入学的问题。但“租售同权”要谨慎论证,目前西安还未出现这类性质的土地出让和产品规划。 ,
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