去年底的中央经济工作会议中,“去库存”被列为2016年五大任务之一。如今一年将近过半,在各级政府与行业企业的共同努力下,政策框架基本成型,商品房销售面积持续较快增长,去库存取得初步成效。
同时,被认为房地产库存“重灾区”的三四线城市,也在探索适合自己的去库存道路,力求从根源上解决供需矛盾。
制度建设:去库存政策框架基本成型
去年底的中央经济工作会议不仅将楼市去库存定为今年的五大任务之一,同时也为“如何去库存”指明了方向。今年以来,政府部门在会议精神的指导下,紧锣密鼓进行制度建设,目前去库存政策框架基本成型。
中央经济工作会议:要落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。
也就是将农民工市民化与楼市去库存结合起来,通过打破户籍藩篱,让农民工在城市“进得来、住得下、住得好”,释放内需。截至目前,全国已有29省份出台户籍改革方案,其中大多数省份明确提出取消农业户口与非农业户口性质区分,不少地区放宽了落户条件。
中央经济工作会议:要发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。
今年6月,国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,《意见》支持房地产开发企业拓展业务范围,利用已建成住房或新建住房开展租赁业务;鼓励房地产开发企业出租库存商品住房;引导房地产开发企业与住房租赁企业合作,发展租赁地产。
中央经济工作会议:要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格。
鼓励房地产商降价必须使用市场手段,其间政府能做的,就是通过降低税费等措施降低企业成本,给企业提供降价空间。今年5月1日开始,房地产行业纳入营改增,所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,确保行业税负只减不增。中金公司预计,实施“营改增”后,房地产全行业税负有望从3960亿元(营业税)减少至3340亿元(增值税),下降幅度约为15%。
市场成效:商品房销售持续保持约30%同比增速
在政策组合拳的推动下,我国商品房销售出现明显好转。统计局公布的最新数据显示,1-5月份,商品房销售面积47954万平方米,同比增长33.2%。其中,住宅销售面积增长从今年年初以来,我国商品房销售面积一直保持较快增长:2016年1-2月同比增幅28.2%,1-3月增33.1%,1-4月增36.5%,1-5月增33.2%。
从3月份开始,商品房待售面积连续多个月减少,5月末,商品房待售面积72169万平方米,比4月末减少521万平方米。
“去库存取得初步成效。”国家统计局投资司高级统计师李皎对此表示。
虽然目前我国仍有7.2亿平方米的待售商品房,去库存道路长远,但上半年房地产市场的好转以及库存量的积极变化,说明去库存已经开了个好头,距离成功更近了一步。
在近日于营口召开的中国三四线城市房地产健康发展论坛上,与会专家对去库存的前景表达了乐观预期。住建部专家委员会成员张泓铭表示,三四线城市房地产库存,用两三年的时间,基本上可以解决,有些城市还可能快一点。
“政府发力在先,在政府发力的同时,市场要主动调整,企业要主动调整,不等待、不依赖。”张泓铭称。
营口样本:三四线楼市瞄准“产城融合”
我国房地产市场库存量主要集中在三四线城市。在中国三四线城市房地产健康发展论坛上,上海易居房地产研究院发布了《中国房地产库存报告(2010—2016年)》,报示,2010年-2015年我国三四线楼市库存占全国比重依次为83%、83%、88%、89%、90%、91%。?营口当地一个高端楼盘,均价每平方米6000元中国网财经摄
对于三四线城市庞大的库存量来说,仅仅通过降首付、降利率、增加按揭贷款额度等刺激手段是无法从根本上扭转局面的。现在广大三四线城市也意识到了这一点,越来越多的城市希望通过“产城融合”实现去库存。
以辽宁的沿海城市营口为例,营口曾经被认为是东北地区房地产库存过高的典型城市。现在,当地政府正力图通过引入新产业项目来聚集人气。
辽宁(营口)沿海产业基地党工委副书记、管委会常务副主任张渤表示,产业和人口的引入对释放房地产市场需求至关重要,沿海产业基地要发挥自身土地成本相对较低、物流条件相对较好的优势,成为“承接国内外产业转移的最优地带”。
据营口沿海产业基地商务局副局长李扬介绍,该产业基地2016年将引进多个重点项目,例如海润光伏投资建设的科技创新创业生态产业园项目,包括高端装备制造和新能源、新材料等,总投资50亿元,能吸纳就业人口10000人以上;中国航天科技集团投资建设的无人直升机产业园项目,项目总投资10亿元,主要建设无人机生产基地、研发中心等,并将组建无人机职业技术学院;此外营口还将承接北京地区的产业转移,通过PPP模式建设公共文化体育设施,该项目预计7月正式签约落户。
营口市政府迁入了营口沿海产业基地,市政府迁入成为当地楼盘的新卖点。中国网财经摄
6月15日,营口还举办了三四线城市房地产健康发展高峰论坛,当地领导认为,营口房地产业的发展某种程度上代表了一部分三四线城市房地产发展的现状,他们希望参与论坛的专家们能够为营口房地产市场未来的发展多多出谋划策。
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