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风云录全|西安土地市场十年

发布时间:2021/2/17







2011年,为了应对房地产市场过快上涨,这一年,西安土地招拍挂时要求配建5%的廉租房。这一年西安土地市场出现了很多商业性质的土地,商业用地出让量较上年上涨了78%。有一个很恐怖的数据,2011年,从宗数的维度来看,西安土地流拍率达到了惊人的65%。商业成交的典型项目有华南城、麦德龙、迪卡侬、雨润、大明宫万科;中海5.8亿摘曲江200亩住宅,开元城市发展20亿摘曲江755土地,也就是现在的金辉世界城项目,这个也是当年最大规模的土地成交。这一年,万科大明宫摘地,华侨城瓦胡同项目和108坊项目摘地,经发白桦林明天摘地,绿地南二环摘地,这些基本都是底价摘地。

2012年

2012年,西安房地产市场依旧比较稳定,从2008年金融危机以后,西安房地产市场就一直比较稳定。

2012年西安市共挂牌出让土地447宗,供应面积达1513万平方米,同比上涨31.4%。无论是从挂牌宗数还是供应面积都创近年新高;2012年西安共成交土地394宗成交面积1329.5万平方米,同比增长49%,成交总金额325.2亿元,同比上涨38.4%。从土地出让面积分布来看,本市级占到41.6%,其次为曲江、浐灞和纺织城,出让面积均超过1000亩。而从出让金额来看,本市级和曲江分别占到了住宅类土地出让金总额的30.3%和27.4%,然后依次是浐灞、大兴新区、纺织城长安和沣东。

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这一年,西安土地市场的标志性事件要属苏宁解放路原游艺市场地块,该地块12.747亩,起始价2.5亿元,最终由苏宁起始价摘得,虽然是起始价,但是亩单价可是西安土地市场的最高价。

保利6.3亿摘经开凤城十路195亩地,海伦堡城西摘地,泛华5.9亿元摘浐灞277亩土地,龙湖3.2亿摘大明宫54亩土地,荣华金域名城、金科天籁城项目土地也是这个时候摘的土地,亩单价600万元/亩,也是当年土地单价最高的区域,一手运作该区域土地价格的就是如今华侨城的掌门人。天地源14.6亿元摘曲江300亩土地,这一年,曲江屯了大批的土地,还包括阳光城10亿150亩地块,3.7亿元42亩地块,金地8.4亿元238亩地,华润二十四城5亿摘三桥191亩地,本土企业豪盛5.9亿元摘曲江182亩土地,紫薇4.2亿元摘长安98亩土地,万科7亿元摘长安区土地。日后,高新区第一豪宅中大国际项目土地也是在2012年4个亿摘得的87亩商住用地,华远海蓝城项目6.8亿摘地,亩单价仅284万元/亩。

2012年西安土地市场的明星还要属木塔寨,陕煤和陕北土豪赵利科25亿元摘得木塔寨455亩土地,也就是日后转让给万达的高新万达ONE项目。

2013年

西安土地供应量年度开局走高,经历中期低迷表现后,在后期终于出现爆发点,总体来看本年度土地市场供应量较去年显低迷,但个别热点新兴区域土地供应量表现活跃也是本年度土地供应重要特点之一。

从成交端来看,2013 年西安土地市场共成交土地 253 宗,成交面积为 904.39 万方,与 2012 年相比下跌 31.98%,本年度土地市场成交量跌破 1000万大关,成交量下跌主要基于以下两点:其一,新一届班子对于土改力度的加大及楼市调控对于购房需求的挤压使得房企本年拿地力度低于去年同期,房企拿地渐趋理性。其二:持续火热的楼市开发使得目前西安城市主城区可用地块逐渐稀缺,而新兴区域产业聚集处于前期导入期,楼市开发动力不足等因素也是影响房企拿地谨慎的重要影响因素之一。

2013 年成交总金额排行前 10 地块:
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我们可以很清楚的看到,海亮在这一年进入西安,就被坑了一把,教育用地算在了土地出让金里,这个大家都非常清楚。万科幸福里,恒大帝景,绿地香树花城这几个大明宫区域的土地也在这一年成交。

中海7亿元在曲江区域再摘200亩土地,雅居乐长安摘地,龙湖花千树航天摘地。

2014年

2014 年,西安市土地市场供求总量下滑,同比降幅均超过 17%,年内显现波折起伏的特点。供应方面,前半年 4-6 月供应力度持续加大,进入三季度,受楼市降温影响,班子有意放缓供地节奏,至 10 月跌至谷底,11 月起,伴随楼市交易的回升,土地市场供应量重新回暖。

成交方面,受整体市场下行影响,2014 年西安土地市场共成交土地 210 宗,成交面积为 743.70 万方,成交金额合计299.60 亿元,比 2013 年减少 43 宗,成交面积下跌 17.77%,成交总金额环比上涨 14.55%。年内房企资金面相对紧张,扩大再投资意愿降低,前半年交易平淡,7 月过后,因供应端紧缩,市场陷入低迷期,8-11 月连续四个月,月成交量均不超过 10 宗,成交面积不超过 50 万方,12 月稍有好转。在跌宕起伏的市场表现下,本年土地成交楼面价并未显现下跌,且局部市场因优质地块的推出仍有亮点,如城内尚德路附近 20 亩左右的商服用地,创当年单价地王,楼面价达 7200元/平米左右(5.05亿元总价)。住宅用地年内保持较高的成交水平,如经开区凤城十路北侧、高新丈八北路、雁环路附近、航天基地神舟三路等区域的住宅用地楼面单价均在 1500 元/平斱米左右;经开区朱宏路、城西大兴新区、大明宫遗址区附近的商服用地吸引多家企业竞争,楼面单价在 2000 元/平米以上的水平。





  总金额排行前 10 地块均是底价成交,这也是西安土地市场当年最显著的特点,排名第一个的就是后来万科西沣路项目。其实在当年,最大规模的摘地是绿地在长安区的16.3亿元摘得的628亩土地,还有宝天9.6亿元在高新摘得的181亩地,该项目后来也卖给了万科。

在这一年,星火、天地源、海荣、益秦置业、长建、 郅辉等本土房企在这一年也有摘地。

2015年

2015年,西安房地产市场延续了去年的调整态势,尽管在楼市相关宽松政策的影响下,市场销售逐渐回暖,然而整体市场进入结构性过剩的调整期,开发商资金压力没有得到明显缓解,购地意愿降低,使得整体西安土地市场下滑。2015年共成交土地175宗,较2014年减少66宗,成交面积618万平米,较2014年下降276万平米,同比降幅达到31%,成交总金额203亿元,比2014年减少85亿元。

2015年,西安房地产市场跌入了历史低谷,这一年,房管局市场部做了一个系统调研,如果继续这样下去,西安在建的70%以上的项目都会资金量断裂,在这样的背景下,西安之后出台了一些刺激政策。

也就是在这一年,融创孙老板看准了机会,以和天朗合作为跳板在西安房地产市场跌入低谷的杀进了西安市场,日后被证明是非常正确的决策。

在这一年,砂之船奥莱在浐灞摘地,198万元/亩;华夏文化旅游集团西安演艺有限公司1.01亿摘掉85.595亩地,用于建设“神游华夏”文化旅游综合体项目;草堂奥莱摘地,74万元/亩,天地源6.7亿元摘雁塔251亩地,德杰1.1亿元在临潼摘191亩土地。天地源北沈家桥项目、保利双水磨项目和绿地国际花都项目,三家实力房企拿到土地合计约518亩。

2013年,西安市共流挂土地14宗,流挂面积800.13亩;2014年,西安市土地市场经营性用地供应226宗,27宗土地流挂,流挂面积达到1924.25亩,占总挂牌土地的16%。2015年共有37宗土地流挂,流挂面积达到约1422.83亩,约占总挂牌土地的15%。可见与前两年相比,2015年西安经营性用地市场的流拍率依然很高。

其实2015年的土地市场没有什么可说的。当时有一宗地必须得说,这个也成为当年土地拍卖市场最为令人瞩目的地块。

2015年元月16日,可是说是西安土拍市场里程碑的一天,那一天长安区一宗151.377亩的居住用地举行网上竞价,为什么说比较有意义,是因为这宗土地网上挂牌出让,设定最高限价,报价超过最高限价,转竞配廉租住房,配建面积多者确定为竞得人并按照最终成交的廉租住房建筑面积缴纳易地建设资金。

简而言之就是限地价竞保障房

这如果是现在西安房价暴涨土地稀缺的时候,不算啥,可2015年元月,那个时间节点的确很勇敢。

那天本来在下午4点结束的网上竞拍活动,因为万科、海亮、紫薇等房企的血拼,49轮的激烈争夺,合能以最高限价7.45亿加32232平方米保障房的代价竞得长安区100917.86平方米(折合151.377亩)居住用地,折合楼面地价2854元/平,溢价率高达49%,在那个时间点来看,其实不是明智的选择,也是之后问题多多的根源。就是现在合能 · 公馆项目,占地约10万㎡,建筑面积约38万㎡。

2016年

2016年,全国土地市场因楼市而火爆,各地诞生了超过340宗地王。西安土地成交量也有所回升,而楼面价格则创下了新高。全年共推出235宗土地,折合面积928万㎡;最终成交181宗,折合面积698万㎡。楼面地价为1311元/㎡。

首次出现面粉贵过面包:12月15日,融创集团18.5亿元夺得新“地王”,引发“西安楼市地震”。西安东二环胡家庙陕西建机厂地块原定于12月14日拍出,因网上叫价竞争激烈,导致最后关头出现“网崩”,不得不在12月15日下午进行当面补拍。最终融创击败包括金地、中海、中冶、海亮、上实城开等众多外派实力房企,以总价18.5亿元、亩单价1350万元/亩+、楼面价约7200元/㎡,将面积约为137亩的该地块收入囊中。这也是融创进入每一个城市惯用手法,先拍地王确立市场高端霸主地位,然后就从公开拍卖市场退出,通过勾地和收并购获取土地,融创在西安市场的也是沿用的这种手法,后来也用事实证明确实如此。

2016年,又一个一线品牌房企布局西安,四川蓝光地产也赶在年末拿地,正式进军西安市场,在沣东新城摘得3宗商住用地,总占地面积334.56亩,耗资10.18亿元。继8月份,中海、恒大接连在沣东新城拿地之后,蓝光的加入让沣东这块被低估的价值高地有望成为西安楼市下一个热点板块。

2016年,土地市场竞争加剧,西安出现重点房企并购潮,碧桂园与上海复地联合开发,碧桂园入股北京银信,与上海复地联合开发西安“锦绣天下”剩余项目;万科并购4项目,2016年2月,收购西恩集团西恩DADA项目,更名为万科城市之光蜜柚,2016年4月,万科和中国铁建合作,开发项目为中国铁建万科·翡翠国际,2016年6月,万科收购龙城铭园国际社区二期土地,开发项目—万科·翡翠天誉,2016年7月,荣华控股与西安万科合作,开发项目—万科荣华·金域名城;2016年5月,融创中国与西安房企天朗地产成立的合资公司首次收购,西安凯瑞航天城项目开发有限公司95%股权。融创中国开始进军长安融创收购天朗长安项目,2016年推出新品“融创天朗南长安街壹号”;当代置业与西安宏府集团签约 陕西宏盛实业有限公司与当代置业就双方共同开发“宏府鹍翔九天”项目正式签署《战略合作协议》。

2017年

2017年一季度,市土地储备交易中心共出让国有建设用地使用权90宗,6195.11亩,土地成交价款143.5899亿元,同比增长142.6%。其中市本级出让国有建设用地使用权22宗,1310.928亩,土地成交价款35.0338亿元,同比增长446.1%。截止2017年3月30日,土地出让金实际入库金额为30.58亿元,已完成全年收缴任务的61%,实现土地出让“开门红”。

2017年的土拍市场发生的根本性的改变,中建在北客站产业勾地的项目土地被举爆开始的,后来不得已又重新挂牌才成交的,但这个事情也奠定了2017年西安的土拍市场的不平凡。是从碧桂园摘得的浐灞三宗地开始的,碧桂园连下两城,成为本次市场试金石的最大赢家,现房销售也成为西安土地市场的处女作;紧接着碧桂园又在沣东以最高限价104300万元+住宅现房销售面积274849平方米+廉租房异地配建费83463万元(1850元/平方米X 451150平方米)”的条件竞得177亩住宅用地,毫无疑问,碧桂园是2017年西安土拍市场最耀眼的那颗星。

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海亮郭南村、恒大曹家庙、金辉科技路西口等全国知名房企通过与西安原城改项目改造主体勾兑,顺利获取优质住宅地块。在今后很长一段时间里,这种拿地方式将在西安长期存在,且是全国知名房企在西安获取优质土地资源的第一选择:

西安城中村改造项目较多,且前几年经历了市场的低谷,有太多的城改项目因为种种原因,原开发主体不能继续开发项目或者项目处于停工状态。问题较多,且成本过高导致前几年也没有人愿意接盘。今年西安房地产市场爆发式增长,可是救了一批本来已死或者将死的民营企业。

签订补偿协议、委托挂牌,由原来的改造主体成立项目公司摘牌,投资方通过收购项目公司股权形式获取土地这种模式目前在市场上很普遍,已经成为西安土地市场获取土地的主要方式。

正荣大明宫、绿地沣东501千亩住宅地、金地曲江外资勾地、中海新城临潼曲江,吉利经开高陵产业配套用地落位,这一年,产业勾地的项目很少,西安也有意识的控制了土地的出让量。

旭辉借力本土企业荣华进入西安。

这一年,西安成立土地管理工作领导小组,西安土地出让交易方式从以前单一的网上挂牌向以下几个方向过渡:现场报名、现场挂牌;网上报名、网上挂牌;网上报名、现场拍卖几种方式相结合的方式改变,2017年9月之后,西安住宅土地主要以拍卖的方式出让,也就是说必须至少有三家报名才算数。

2017年,西安房地产市场迎来了爆发式的增长,原因就是政府控制了房地产的生产资料土地。取消分期缴纳土地出让金政策,取消延期缴纳城市配套费。有人说2017年是大西安发展的元年,从房地产市场可见一斑。蓄客半年,一天售罄,就是我们所说的日光盘在西安市场屡见不鲜,这个时候,西安出台限购政策。

在9月份,西安土地市场的改革已经开始,但是前期政府招商类的项目,土地得落实啊,于是在政策允许的范围内,有针对性的设置前置条件,保证相关企业顺利获取土地资源。

在2017年9月13日西安市出台:“关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知”,合理安排住宅用地供应,根据住宅建设规划,结合库存变化情况,严格实行住宅用地供应“五类”调控目标管理,住房库存消化周期低于合理范围时,要显著增加供地,加快供地节奏。大力推进“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”等土地出让竞价方式【418新政后第二次提到】。国土部门确定住宅用地出让价格前,要征询建设、房管、物价等部门意见,合理确定土地出让价格,坚决防止出现区域性总价、宗地或楼面单价新高等异常情况,切实稳定土地市场预期。深化土地供给侧结构性改革,有序实施20%左右的住宅用地用于公租房建设,20%左右的住宅用地用于限地价、限房价的“双限房”项目。新出让土地的商品住宅项目(不含城棚改项目开发部分)、原则上按照不低于住宅总建筑面积5%的比例实物配建租赁型保障房。

2017年,从近期土地出让方式改变看西安土地改革

2018年

华润10个小目标摘会展悦府项目土地,拉开了2018年西安土拍市场的序幕,华润、绿城港务奥体中心全运会项目摘地,浐灞千亩土地底价成交,这也是浐灞区域最大规模的土拍,且均是底价,后来这些土地都转手卖给了碧桂园、万科等品牌房企;恒大在秦汉的文化旅游项目在这一年也落地了,2019年和2020年,这个项目在都上了全国单盘销售额榜单,也独自支撑了恒大在西安的台面;中南、保利、东原华宇在沣东产业摘地,苏宁沣东项目落位;绿地秦汉产业摘地,紫薇高新国际社区土地在这一年底也进入了公众的视野。

这一年,高陵土地市场迎来了高光时刻,那些原来在高陵手握建设用地指标的企业土地价格翻了3—5倍,亩单价达到了600万元/亩;鄠邑区土地价格也翻了好几倍,溢价500%,蓝光在临潼三倍溢价摘地等,这一年,高陵、鄠邑、临潼三个郊县彻底爆发。

龙湖南寨子城改、科为开关厂地块、龙湖郑王村、奥园黄坡村、当代石家村城改、合能赵村、保亿大白杨、金辉矿山路煤机厂、井上村也开始拆迁了,为品牌开发商提供了低成本获取土地的一种方式。

土地拍卖市场逐步规范的效果逐渐显现,金茂、中海在长安区溢价拍地,金茂未央湖高溢价摘地,西咸文教园也成为土拍热土,招商,沣东城建纷纷高溢价在此摘地,三迪在曲江自己的剩余土地上也付出了60%的溢价,经发、金辉在泾河两倍土地价格高溢价摘地,将泾河新城的土地价格推到了新的高度;甘肃新世纪在秦汉两倍价格高溢价摘得的土地至今还没有面世。

金泰53亿摘得南二环原监狱地块,成为当年土地市场的标志性事件,也是单次土拍总价最高的地块,同年,金泰西安首宗全自持商品房用地成交,无论是监狱局地块,还是灞桥全自持商品房,都是里程碑事件,毫无疑问,2018年土拍市场金泰是最亮的那颗星。

2019年

2019年初,战役首先在曲江大明宫区域打响,正荣不讲武德高溢价拍得了大明宫两块地,同一个月莱安也摘得了白花村城改项目,后来莱安卖给了中南,也就是中南启君项目,这个项目之前正荣也缴纳了保证金,后来又退了,才导致了要在东侧高溢价拍地。同样在一月份,西北绿城溢价摘得留香园、华侨城欢乐谷项目摘地,这两个项目一个卖给中国奥园,一个卖给中国融创,同样在这个月富力土门四村城改项目也落位了,陕煤在北客站溢价拍到的土地后来也卖给了碧桂园。

2019年1月份,富力开远门、中南启君、融创海逸长洲这三个登上2020年全国单盘销售榜单的三个项目都是在2019年的一月份获得了。

2019年初非常热闹,小中梁在沣东没有和绿城谈妥之后,在秦汉硬拍硬是挤进了西安市场。新城控股、阳光城和金地也在秦汉和泾河高溢价拿地。

这一年的三月份高新地产在软件新城30亿摘147亩地,开启了高新土拍市场的新模式和疯狂局面,之后招商、天地源、西部机场等均在软件新城高溢价摘地,软件新城成为各大开发商争先恐后想进入的区域。同样在中央创新区,紫薇、中海溢价摘地,也为日后该区域土拍市场的火爆做了足够好的铺垫。天地源、高新控股在高新国际社区底价高成本摘地,为该区域的高端定位做足了功课。

这一年,也是城改遗留项目集中成交的一年,融创幸福林带韩北村城改、融创北十里铺城改、中国奥园雁塔江林新城城改、碧桂园夏殿村城改、金辉手帕张村城改、金地曹家堡翟家堡城改、远洋浐灞八家堡、金科浐灞冯家滩城改、红星美凯龙咸宁路、万科朱宏路摘地等等,为品牌开发商提供了低成本获取土地的一种方式。

这一年,港务区大批产业配套土地落位,华润、招商、平安、绿城、金地、高新、绿地等项目,为十四运召开做好了基础工作,卓越在鱼化寨项目也排除万难终于底价摘地。

这一年,中海一反常态高调溢价130%拍得灞河80亩住宅用地,溢价摘长安区土地。

2020年

西安土地招拍挂市场也因为疫情的原因,年初有过中断,但一点也阻挡不了2020年西安土拍市场的火爆。

疫情前夕,高新软件新城就传来捷报,铁建2002万元/亩的价格高溢价拿下软件新城87亩住宅用地,泾河城建也在这一天将泾河的土地抬高了至少300万元/亩。中铁、中冶、中电建三巨头底价瓜分港务区324亩优质商住用地,每家都要搞个超高层。华润会展中心项目落地,龙湖浐灞湿地公园溢价23%摘地,绿地、招商底价拍得港务区456亩商住用地,各家均有一个超高层。

时间来到了疫情爆发,元月底西安16宗土地全部暂停出让,西安土地市场也按下了暂停键。

西安土地市场的2020年属于高溢价的一年。

三迪溢价68%摘得田王立交2020亩地块,小中梁溢价100%摘得沣东98亩地块,隆基泰和也在高新软件新城拍出了54亩天价土地,也改变了高新天价地被国有企业垄断的尴尬;最热闹的还属高新中央创新区,这个多年前大家都觉得很偏很荒凉的地方,成了2020年西安土地市场大家趋之若鹜的地方,新希望、阳光城、碧桂园、招商、中天等都在高新中央创新区高价拿地,亩单价均超过了2000万元;悦达、中交中旅在沣西新城,悦达在空港,高瓴置业在秦汉这四宗地溢价都超过100%;重庆华宇在大明宫区域的27亩土地单价也超过了2000万元;经发置业溢价69%,超1500万元/亩摘得高铁新城121亩土地;更疯狂的是德信在偏远的大鄠邑区也拍出了天价,溢价97%,952万元/亩,令人咋舌;同样在这一年阎良的土地价格也翻倍的上涨,德信、丽登等在阎良获取的土地溢价率均超过了100%;蓝田溢价率都到了184%。

当然了,除了公开市场高溢价摘地,产业勾地在2020年也是非常有看点的,这也是品牌开发商们最在意的靓妹,恒大童世界、融创冰雪世界、华侨城、雅居乐、绿地、复地、曲文投、华润、大悦城、陕建荣华、天朗勾地项目相继落地,新城控股、长建、中南、碧桂园、金地曹家堡、保利城改项目用地也相继落地,龙湖传化幸福林带项目也在这一年落位。
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