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[2019年7月23日]
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发布时间: 2018/11/30 编号: 66326 有效期至:
名    称
汉中6万平项目求合作
交易类型
联营
地    址
城西陕西省汉中市
商铺类型
[土地尾楼]
价    格
面    积
62208㎡平方米
联 系 人
贾总
电话号码
13572088115
商铺简介

汉中某国际广场合作开发意向书

一、项目现状
    (一)项目概况
     汉中**国际广场,位于汉中市正中心,西临汉中市区交通南北轴天汉大道,南隔汉宁路距汉江不足1公里,东临传统旺地南大街及历史风貌区南关(汉上第一街),为汉中市商业和金融规划区核心区。
     项目目前已列入汉中市“十三五”规划重点建设项目、汉中市重点项目、2018年陕西省重点棚户区改造项目,拆迁工作已展开,目前处于动工前的筹备阶段。
项目定位高端,集高端写字楼、酒店、公寓、住宅、商业街、金融中心等为一体,为汉中市具有地标意义的城市综合体。
    (二)经济指标
项目占地62208㎡(约93.3亩),综合容积率6.0左右,建筑面积约37.3万㎡,计划整体开发,具体经济指标如下:
 
     占地面积           拆迁量    拆迁资金
地块一 12218 ㎡(约18.3亩) 60户面积9300㎡ 
地块二 23310㎡(约34.9亩) 290户面积约35000㎡ 
地块三 26680 ㎡(约40.0亩) 96户面积约21000㎡ 
合计 62208㎡(约93.3亩) 446户面积约65300㎡ 
二、开发思路
本项目位于汉中市南北交通轴上,由三个地块组成,地块之间由街道自然分割。项目周边配套优越,本项目计划开发为具有地标意义的城市综合体,主要业态有高端写字楼、酒店、公寓、住宅、商业街、金融中心等。
以上为初步的定位,项目展开前可进行调整,以更加符合市场特点和投资方的操作习惯。
本项目已申报“2018年陕西省重点棚户区改造项目”,并已获陕西省住房和建设厅和省财政厅批准,可享受国家对棚户区改造的所有优惠政策,包括金融政策。
三、利润分析
(一)销售收入
当前具体的规划设计没有确定,假定主力销售期在2019-2020年之间,那么仅按经济指标可进行如下粗算。
1、三层底商收入
本项目临近天汉大道、南大街和汉宁路的商业可做4层,其余及内街可做两层,为方便计算,按平均3层考虑;建筑密度按40%计。
根据汉中的市场行情,尤其是此地段周边商业行情,保守估计本项目一至三层商业的售价分别可达:1F3.6万元/㎡,2F1.2万元/㎡,3F0.9万元/㎡,那么商业的销售收入为:141834万元
62208×40%×(3.6+1.2+0.9)=141834万元
2、楼上商住收入
当前汉中住宅价格不断高涨,在此按目前地段行情价毛坯价格0.6万元/㎡进行保守计算。那么销售收入为:179159万元。
(62208×6-62208×40%×3)×0.6=179159万元
3、地上地下车位收入
当前汉中住宅小区的地下车位售价为15万元/个左右,地上车位售价为7万元/个左右,出租的年租金约2000-3000元。
车位对于本项目来讲,是必不可少的配套,可部分销售部分保留,而且销售部分通常在项目投入使用两三年后才能基本售罄,所以在此不计销售收入,用该部分收入来冲抵地下空间的建设成本。
4、销售总额
141834+179159=320993万元
(二)投资成本
1、土地成本
根据汉中地价行情,本项目搬迁后的净地按700万元每亩计,那么土地成本为:65310万元。
93.3×500=65310万元
2、建安成本
本项目容积率较高,基本上全为22-31层之间的高层,而且品质较高,不考虑地下室,建安成本按0.28万元/㎡计(含地墈和建筑的规划设计等),那么总的建安成本为:104509万元。
62208×6×0.28=104509万元
3、税费成本
汉中的各项税费约为总销售金额的12.7%,在此按13%计算,那么总的税费为:41729万元。
320993×13%=41729万元
4、管理成本
指开发商的开发管理、办公开支以及不可预支开支等成本,按5%的经验值按计算,那么该部分成本为:16050万元。
320993×5%=16050万元
5、销售成本
整个销售开支,包括销售中心的装修布置、样板区装修、广告及各类造势活动、营销代理佣金等费用,按5%的经验值按计算,那么该部分成本为:16050万元。
320993×5%=16050万元
6、总成本
以上各项成本开支共计243648万元。
65310+104509+41729+16050+16050=243648万元
(三)利润估算
通过粗算,本项目的利润为(不计财务成本)。
320993-243648=77345万元
四、合作方式
本项目合作方式灵活,只要双方能达成一致,均可合作。这里主要从投资方的角度考虑,推荐一种合作方式,要点如下:
(一)根据原美安方的投入和未来拆迁的投入,将土地按一定价格折合成资金入股,投资方注资控股美安地产;
(二)原美安方按约定时间负责土地手续及拆迁和今后所有的“地接”工作,包括银行贷款的申请等;
(三)原美安方只监管财务及资金,不介入开发,投资方负责开发事宜;
(四)退还各自本金,按约定比例分成。
     投资方如果有更好的合作方式,也可提出商议。

                                             二〇一八年三月十日

适合范围
[土地尾楼], [投资项目]
 
   
 
汉中6万平项目求合作
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