一、汉中市房地产现状

近些年来，随着中央一系列优惠政策的实施以及交通条件的不断完善，汉中市的房地产市场发展取得了显著的成就，据汉中市房产交易中心数据统计，2016年汉中房地产市场，中心城区新房成交103.45万㎡，环比2015年上涨7.4%。全年商品住宅批准预售119.58万㎡，新增预售面积比2015年总体上涨19.52%。从数据看2016年成交量是近三年来最好的，这表明汉中楼市去库存已发力。汉中作为山区四线城市,未来几年的商业地产前景还是很乐观的，主要在于：

1.大交通的改善尤其是高铁的开通，市场预期得到进一步释放，购买群体将增加西安、西北军团，特别是“城归”现象会更加明显。所谓“城归”，就是在外打工、经商群体，返乡置业、居家、经商所带来的刚性需求。又比如，汉中机场出入港口流量，在2016年就有非常显著的增加。这无疑带来了城市活力的增强，也带来了潜在的投资、置业需求。
2.城市美化、亮化、绿化，城市环境更加优美，城市竞争力不断增强，在可以预见的未来几年间，陕南中心的区位优势不断得到释放，房地产的市场号召力逐步得到显现。
3.改善性需求将蓬勃发展。随着旧城改造力度加强，随着第一次置业、阶段性置业的结束，整个市场逐步走向改善性需求的显性诉求。这个规律，在很多三四线城市都有验证。将会有更多更好的产品投放市场，汉中房价将会在2017年的今后几年有一个明显增长。
4.汉中旅游产业的换档升级、提速增效，尤其是兴汉新区的建成，将是全国最大的汉文化旅游产业综合性项目，旅游产业名片具备规模，汉中旅游获得爆发性增长是可能的，这将为商业地产总体环境提供一个极好的背景。
 随着“双百战略”的推进，相应商业配套的需求量将在不断增加，所以商业用房的市场比较广阔，尤其是区位优势强劲的地段，将长期受到市场的热捧,特别是随着汉中旅游业的发展和2017年西成高铁的开通，未来将迎来新一轮发展机遇。

一期项目计划投入成本： 3.6545亿元
㈠、土地费用：10000万元。 
1、已有土地：4200万元
2、房屋拆迁：5800万元
已拆迁安置费用约：3200万元
未拆迁安置费用约：2600万元
㈡、前期费用： 2774.96万元
1、地块规划设计费：13340m2×3元/㎡=4万元 
2、建筑方案设计费：79934㎡×15元/㎡=119万元 
3、地质勘查费：约25万元
4、施工图设计费：79934㎡×30元/㎡=240万元
5、地质勘查及施工图审查费：79934㎡×2元/㎡=16万元 
6、雷审查费：79934㎡×1.1元/㎡=8.8万元
7、消防审查费：79934㎡×2.1元/㎡=16.79万元 
8、城建配套费:79934×95元/㎡=759.4万元 
9、人防异地建设费：（基地）6000㎡×1000元/㎡=600万元
10、工程监理费：79934㎡×18元/㎡=144万元
11、工程招标标底编制、招标代理及招标办管理费：
 1)工程招标标底编制及招标代理费：
79934㎡×1860元/㎡×0.3%=45万元 
 2)招标办管理及服务费：约2万元
12、测绘费：估计为4万元 
13、物价核准（预售证）：79934㎡×2.5元/㎡=19.98万元 
13、房产局办证测绘费：79934㎡×3元/㎡=24万元
14、劳保统筹： 79934㎡×1860元/㎡×3.55%=528万元 
15、环境评估费: 79934㎡×1元/㎡=7.99万元
16、室内环境检测费：约6万元
17、建筑节能墙改费：79934㎡×10元/㎡=80万元
18、临时施工用水、用电工程费：40万元
19、临建申报费：约12万元
20、施工环保费：79934㎡×3元/㎡=24万元
21、施工合同公证费：79934㎡×1860元/㎡×0.3%=45万元 
22、工程施工技术资料存档费：79934㎡×0.5元/㎡=4万元
㈢、建安成本：约2亿元 
1、土建、水电：79934㎡×2210元/㎡=1.77亿元 
2、电梯工程：（估价）300万元
3、消防及通风工程： 79934㎡×260元/㎡=2078万元 
 ㈣、项目配套设施工程费：1370万元 
1、供水工程费：约80万元
2、电力工程费：79934㎡×60元/㎡=450万元（高压供电）  
3、室外工程：79934㎡×30元/㎡=600万元
4、园林绿化工程：79934㎡×30元/㎡=240万元
 ㈤、融资及贷款利息支出：2400万元 
按融资及贷款1亿元,利率按8%,3年计算利息支出：
     1亿×8%×3年=2400万元 

二、销售单价预测
目前、汉中城区与本项目区位相当的营业用房根据地理，区位不同差别非常悬殊，每平方米价格自6000元至40000元不等。经对近期还在热销，与本项目近在咫尺的“海洋城”项目实地调查，“海洋城”位于汉中市天汉大道与南一环（风景路）交汇处，其预售价为；高层住宅4100元/㎡-4300元/㎡不等，商业用房12000元/㎡元-36000元/㎡不等，其销售情况非常可喜，住宅已告罄，营业房也已所剩无几。根据本项目所处区位特点和目前该地理的商业氛围，无论从区位优势和临街深度均优于“海洋城”，根据市场调研并征询相关业内人士意见，经综合评估分析，本着“价值价格比相当”“功能价格比相当”和“稳健性原则”，我们认为本项目商用房价按以下定位较为适宜；营业房一层28000元/㎡，二层12000元/㎡，三层8000/㎡，4-5层5800/㎡，地下车库3600元/㎡,公寓、酒店4800元/㎡。

三、销售收入预测
本项目经估算销售收益如下：
  1、商业用房收入：
一层：6000㎡×28000元/㎡=16800万元
    二层：6255㎡×12000元/㎡=7506万元
    三层：6255㎡×8000 元/㎡=5004万元
四、五层：12510㎡×5800元/㎡=7255.8万元
2、公寓、酒店、写字楼收入：
36894㎡×4800元/㎡=17709万元
3、地下停车库销售收入：
12020㎡×3600元/㎡=4327万元
4、项目销售总收入：［1+2+3］=58602万元
  5、税收： 58602万元×11%=6446万元
  6、管理及销售费用 ：58602万元×5%=2930万元
  7、利润：58602－36545-6446－2930=12681万元
 投资收益率＝12681/36545×100%＝34.70%
经项目收益与开发成本对比计算，本项目收益情况较好，且项目建成投入使用后仍有经营收益，故有较强偿还能力。

九、本项目进展情况与后期计划
   本项目前期审批手续已基本就绪，临天汉大道的土地使用权证已获得；拆迁部分土地正式批文与规划批复已下达，汉台区人民政府拆迁公告已发布，目前本项目现已完成拆迁工作量70％，争取2018年1月中旬正式开工建设，于2019年年底竣工并交付使用。
项目一期开发计划如下：
1、2017年9月至2017年10月底，完成项目一期拆迁工作；
2、2017年9月至2017年10月中旬，完成项目方案报批工作；
3、2017年10月中旬至2017年10月底，办理项目一期的《建设用地规划许可证》工作；
4、2017年10月中旬至2017年10月底，完成项目一期地勘工作；
5、2017年10月中旬至2017年10月底，办理项目一期剩余土地的《国有土地使用权证》工作；
6、2017年10月中旬至2017年11月底，完成项目一期施工图设计工作；
7、2017年11月至2017年12月中旬，完成项目一期报建工作；
8、2017年12月底，办理项目一期的《建设工程规划许可证》（副本）工作；
9、2017年9月至2017年12月底，完成项目一期建筑施工企业，工程监理企业的招标工作；
10、2017年12月底至2018年1月中旬，完成项目一期《建设工程施工许可证》的办理，并开工；

合作方式：
1.联合投资模式：将该项目一期的利益同投资方共享，即贵方现投资2000万元，占有该项目一期净利润的10％收益。
2.企业融资模式：对资金的利用效率,提高资金收益率,也提供了一条稳定的回报机会,即融资2000万元，按年息1.5分计算，期限为2年。   
双方可以对具体事宜和操作方式进行详细洽谈，我公司期待着与贵方的真诚合作!